Il existe de nombreuses bonnes raisons de se lancer dans un investissement locatif : diminuer ses impôts, créer un patrimoine pour ses enfants, compléter ses revenus ou sa retraite. Pour réussir un investissement immobilier, vous devez maîtriser plusieurs sujets tels que le type de logement, la localisation, la fiscalité applicable, la rentabilité. Notre guide de l’investissement locatif vous apporte une vue d’ensemble complète sur tous ces sujets. 

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ? 

Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. 

Les investissements locatifs peuvent se réaliser : 

• par des particuliers ou des professionnels, 
• sur des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel (mais aussi des parkings ou des bureaux),
• en location vide ou en location meublée, 
• pour un public spécifique : étudiant, senior, touriste,  
• dans la pierre ou dans la « pierre-papier » (à travers des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier).  

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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

L’investissement locatif répond à plusieurs objectifs : créer un patrimoine immobilier, placer de l’argent disponible, préparer sa retraite, payer moins d’impôts grâce à certains dispositifs de défiscalisation. 

Aussi, la liste des avantages est longue. 

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Premier avantage : générer des revenus complémentaires

Le paiement des loyers constitue une source régulière de revenus complémentaires à vos revenus professionnels.  Ce complément peut être immédiat ou différé dans le temps, en cas de crédit immobilier. 

Au moment de la retraite, le niveau de vie a tendance à baisser. Ce complément de revenus s’avère alors très utile. 

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Deuxième avantage : profiter de l’effet de levier du crédit immobilier

L’investissement locatif est le seul mode d'enrichissement à long terme réalisable à crédit. Aucune banque ne vous prêtera de l’argent pour acheter des actions. Pour investir dans l’immobilier, oui. Ainsi, il est tout à fait envisageable d’investir dans l’immobilier locatif sans apport. 

C’est l’effet de levier du crédit immobilier. Vous créez un patrimoine à partir de rien, sans avoir besoin d’investir votre épargne existante. Entre les garanties de prêt et l’assurance emprunteur, la banque prend peu de risques. 

Vous pouvez réussir à obtenir un investissement locatif autofinancé, en choisissant bien son secteur d’investissement. 

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Troisième avantage : constituer un patrimoine immobilier et organiser sa transmission

Une épargne efficace est une épargne diversifiée : immobilier, valeurs mobilières, et une épargne disponible pour faire face aux imprévus. Les Français aiment investir dans « la pierre ». Cela leur apparaît comme un investissement sûr et concret. 

L’investissement immobilier permet de constituer un patrimoine et, surtout, d’anticiper la transmission dès l'origine. Par exemple, en créant une SCI (société civile immobilière) avec ses enfants ou en procédant au démembrement de propriété. 

De plus, vous pourriez avoir besoin de loger vos enfants, notamment pendant leurs études. 

Enfin, un investissement locatif rentable doit également être analysé dans la perspective d’une plus-value lors de la revente ! 

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Quatrième avantage : diminuer le montant de l’impôt sur le revenu

Vous payez beaucoup d’impôts sur le revenu ? Certains dispositifs fiscaux permettent de réduire vos impôts en investissant dans des logements neufs ou anciens. Ces mesures incitatives comme la loi Pinel (jusqu’au 31 décembre 2024), le dispositif Denormandie ou le dispositif Loc’Avantages offrent des opportunités intéressantes à étudier. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert en fiscalité pour vous accompagner.

En outre, l'adoption d’un régime réel pour la déclaration de vos revenus locatifs permet d’optimiser la fiscalité applicable : 

• création d’un déficit foncier en cas de location nue ;
• amortissement en cas de location meublée avec le régime LMNP (loueur de meublé non professionnel) ou LMP (loueur de meublé professionnel). 

​Attention cependant : la défiscalisation immobilière ne doit pas primer sur la qualité de l'investissement locatif. 

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Comment réussir son investissement locatif ? 

De nombreux points sont à étudier minutieusement pour réussir son investissement locatif. 

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Se connaître 

En premier lieu, il est essentiel de bien connaître votre profil d’investisseur locatif : 

• Quelles sont vos connaissances juridiques et fiscales dans le secteur immobilier ? 
• Quel temps pouvez-vous consacrer à votre projet d’investissement locatif ? 
• Maîtrisez-vous toutes les étapes d'un projet d'investissement locatif ? 

En fonction des réponses, vous pouvez vous orienter vers un investissement dans la « pierre-papier »,un investissement locatif « clé en main » ou dans l’acquisition d’un studio à rénover ! Et pourquoi ne pas commencer par un investissement dans un parking ? 

Le point fort de l’investissement locatif est que le secteur de l’immobilier est très vaste et peut correspondre à un grand nombre de situations. 

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Bien choisir la localisation 

Quelles sont les villes dans lesquelles investir ? Est-il préférable d’investir à Paris ou investir à Bordeaux ? Choisir son secteur d'investissement locatif est indispensable. 

La localisation est le principal critère de tout achat d’un bien immobilier, pour l’habiter comme pour le louer. Il est donc préférable de parfaitement connaître la ville dans laquelle vous investissez ou de vous y rendre souvent. 

Réseaux de transports en commun, évolution de la démographie, typologie des locataires, projets d’urbanisme, proximité des points d’intérêt ou votre cible de locataires, etc. Une véritable étude de marché sera à faire pour investir sereinement : 

• Quels sont les loyers pratiqués pour ce type de logement ? 
• Quel est le volume de demandes locatives ? 
• Le marché locatif est-il tendu ?
• Quelle est la rentabilité moyenne ? 

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Opter pour le type de location adéquat

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Les raisons fiscales ne doivent jamais dominer votre réflexion. Pour un logement ancien, attention à bien vérifier le DPE (diagnostic de performance énergétique) pour ne pas faire l’objet à moyen terme d’une interdiction de location, faute de travaux de rénovation. 

Location nue ou location meublée ? Là encore, l’imposition des loyers ne doit pas effacer l’analyse de la demande locative. 

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Choisir le bon financement 

Monter un dossier de financement immobilier solide et complet est la clé pour obtenir un crédit immobilier : 

• estimation réaliste du montant des revenus locatifs et de la valorisation du bien immobilier ; 
• maîtrise des charges récurrentes et des travaux à prévoir périodiquement ; 
• montant de vos revenus et votre épargne résiduelle ; 
• montant de votre apport personnel, le cas échéant ; 
• précision sur la gestion sérieuse de votre budget ; 
• choisir un taux d’endettement raisonnable. 

Découvrez les différents moyens de financer un investissement locatif. 

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Calculer la rentabilité de son investissement locatif 

Calculer la rentabilité de votre investissement locatif nécessite quelques connaissances rudimentaires. La rentabilité s'exprime en pourcentage. 

La formule de calcul du rendement locatif brut est simple : 

Rentabilité brute = (Revenus locatifs annuels / Prix d’acquisition du bien) × 100

La rentabilité nette, qui est plus précise, prend en compte toutes les charges sur le bien immobilier : coût de gestion locative, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais d’entretien du bien, etc. 

Enfin, la rentabilité « nette nette » ou la rentabilité après impôts est la plus précise mais complexe. Elle dépend du type de location, du régime fiscal et du taux marginal d’imposition. C’est la raison pour laquelle vous devez identifier les impôts à payer sur votre investissement locatif. 

Optimiser la rentabilité d’un investissement locatif est possible. Par exemple, en choisissant un régime fiscal réel plutôt que le régime fiscal micro. En location nue comme en location meublée, le régime réel offre des avantages fiscaux mais demande aussi de tenir une comptabilité plus stricte. 

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Quels sont les risques de l’investissement locatif ? 

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il faut aussi avoir conscience des risques et des moyens de les prévenir ! 

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Le risque fiscal  

Les gouvernements se succèdent en France et font évoluer la réglementation. La pression des habitants d’une commune sur leurs maires qui dénoncent la location de meublés de tourisme peut conduire à une évolution rapide de la règlementation. L'administration fiscale a notamment dû intervenir pour rassurer les bailleurs après le vote de la loi de finances pour 2024, qui modifiait étrangement les taux et seuils applicables à la location. 

L’évolution de la règlementation par la pression fiscale est un risque à courir. L’incertitude face aux mesures fiscales concerne aussi bien les valeurs mobilières que tout autre type d'investissement. 

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Le risque d’impayés : souscrire une assurance

Le risque de loyers impayés serait l’un des premiers risques auxquels les bailleurs sont exposés. Toutefois dans la  pratique, ce risque est théorique, bien que les retards de paiement des loyers aient augmenté depuis la pandémie de Covid-19. 

En outre, il existe un moyen simple de se protéger contre ce risque : souscrire une garantie loyers impayés, qui est déductible de vos revenus locatifs si vous adoptez un régime réel. 

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Le manque de temps ? Déléguer la gestion locative !

Autre risque majeur, ne pas ou ne plus avoir le temps de bien gérer la location de son bien immobilier. Recherche des locataires, mettre en location, gérer l’entretien et les réparations, établir des déclarations fiscales, s’assurer du paiement des charges, louer un bien prend du temps. 

Ici encore, il est possible de trouver des solutions. iad Location & Gestion est le spécialiste de la gestion locative en ligne. Se faire accompagner par des professionnels est le gage d’un investissement locatif réussi. Dites adieu au temps perdu et au stress ! Vos locataires seront ravis et vous le serez aussi.