Il existe de nombreuses bonnes raisons de se lancer dans un investissement locatif : diminuer immédiatement ses impôts, créer un patrimoine pour ses enfants, compléter ses revenus tout de suite ou lors de la retraite. Pour réussir un investissement immobilier, vous devez maîtriser plusieurs sujets comme le type de location, la localisation, la fiscalité applicable, la rentabilité. Notre guide de l’investissement locatif vous apporte une vue d’ensemble complète sur tous ces sujets.
Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?
Un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location.
Les investissements immobiliers peuvent se réaliser :
- par des particuliers ou des professionnels,
- sur des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel (mais aussi des parkings ou des bureaux),
- en location vide ou en location meublée,
- pour un public spécifique : étudiant, senior, touriste,
- dans la pierre ou dans la pierre-papier (à travers des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier).
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
Investir dans le locatif répond à plusieurs objectifs : créer un patrimoine immobilier, placer de l’argent disponible, préparer sa retraite, payer moins d’impôts grâce à certains dispositifs de défiscalisation.
Aussi, la liste des avantages de l'investissement locatif est longue.
Premier avantage : générer des revenus complémentaire
Le paiement des loyers est une source régulière de revenus complémentaires de vos revenus professionnels. Ce complément peut être immédiat ou décalé dans le temps, en cas de crédit immobilier.
Au moment de la retraite, le niveau de vie a tendance à baisser. Ce complément de revenus s’avère alors très utile.
Deuxième avantage : profiter de l’effet de levier du crédit immobilier
L’investissement locatif est le seul mode d'enrichissement à long terme réalisable à crédit. Aucune banque ne vous prêtera de l’argent pour acheter des actions. Pour investir dans l’immobilier, oui. Ainsi, il est tout à fait envisageable d’investir dans l’immobilier locatif sans apport.
C’est l’effet de levier du crédit. Vous créez un patrimoine à partir de rien, sans avoir besoin d’investir votre épargne existante éventuelle. Entre les garanties de prêt et l’assurance emprunteur, la banque prend peu de risques.
Vous pouvez réussir à obtenir un investissement locatif autofinancé, en choisissant bien son secteur d’investissement.
Troisième avantage : constituer un patrimoine immobilier et organiser sa transmission
Une bonne épargne est une épargne diversifiée : immobilier, valeurs mobilières, épargne disponible pour faire face aux imprévus. Les Français aiment la pierre et l’investissement immobilier. Cela leur apparaît comme un placement sûr et concret.
L’immobilier permet de constituer un patrimoine et, surtout, d’anticiper la transmission dès l'origine. Par exemple, en créant une SCI (société civile immobilière) avec ses enfants ou par le démembrement de la propriété.
En outre, vous pouvez avoir besoin de loger vos enfants à un moment ou à un autre, lors de leurs études notamment.
Enfin, un investissement locatif rentable s’analyse aussi dans la perspective d’une plus-value lors de la revente !
Quatrième avantage : diminuer le montant de l’impôt sur le revenu
Vous payez beaucoup d’impôts sur le revenu ? Certains avantages fiscaux permettent une réduction d’impôt en investissant dans certains programmes neufs ou dans l’ancien. Ces mesures incitatives comme la loi Pinel (jusqu’au 31 décembre 2024), le dispositif Denormandie ou le dispositif Loc’Avantages offrent des opportunités à étudier.
En outre, l'adoption d’un régime réel de déclaration des revenus locatifs optimise la fiscalité applicable :
- création de déficit foncier dans la location nue
- amortissement dans la location meublée avec le régime LMNP (loueur de meublé non professionnel) ou LMP (loueur de meublé professionnel).
Attention toutefois, la défiscalisation immobilière ne doit pas primer sur la qualité de l'investissement locatif.
Comment réussir son investissement locatif ?
De nombreux points sont à étudier minutieusement pour réussir son investissement locatif.
Se connaître
En premier lieu, vous devez connaître votre profil d’investisseur locatif :
- Quelles sont vos connaissances juridiques et fiscales dans le secteur immobilier ?
- Quel est le temps disponible à consacrer à votre projet ?
- Maîtrisez-vous toutes les étapes d'un projet d'investissement ?
En fonction des réponses, vous vous orientez vers la pierre papier ou vers un investissement locatif clé en main plutôt que dans la recherche d’un studio à rénover ! Et pourquoi ne pas commencer par un investissement dans un parking ?
Le point fort est que l’immobilier est très vaste et peut correspondre à un grand nombre de situations.
Bien choisir la localisation
Quelles sont les villes dans lesquelles investir ? Est-il préférable d’investir à Paris ou investir à Bordeaux ? Choisir son secteur d'investissement est indispensable.
La localisation est le principal critère de tout achat d’un bien immobilier, pour l’habiter comme pour le louer. Il est donc préférable de parfaitement connaître la ville dans laquelle vous investissez ou de vous y rendre souvent.
Réseaux de transports en commun, évolution de la démographie, typologie des locataires, projets d’urbanisme, proximité des points d’intérêt ou votre cible de locataires, etc. Une véritable étude de marché sera à faire pour investir sereinement :
- Quels sont les loyers pratiqués pour ce type de logement ?
- Quel est le volume de demandes locatives ?
- Le marché locatif est-il tendu ?
- Quelle est la rentabilité moyenne ?
Opter pour le type de location adéquat
Investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Les raisons fiscales ne doivent jamais dominer la réflexion. Pour un logement ancien, attention à bien regarder le DPE (diagnostic de performance énergétique) pour ne pas faire l’objet à moyen terme d’une interdiction de location, faute de travaux de rénovation.
Location nue ou location meublée ? Ici encore, l’imposition des loyers ne doit pas effacer l’analyse de la demande locative.
Choisir le bon financement
Monter un dossier de financement immobilier solide et complet est la clé pour obtenir un prêt immobilier :
- estimation réaliste des revenus locatifs et de la valorisation du bien immobilier ;
- maîtrise des charges récurrentes et des travaux à prévoir périodiquement ;
- vos revenus et votre épargne résiduelle ;
- montant de votre apport personnel, le cas échéant ;
- votre gestion sérieuse de votre budget ;
- un taux d’endettement raisonnable.
Découvrez les différents moyens de financer un investissement locatif.
Calculer la rentabilité de son investissement locatif
Calculer la rentabilité de votre investissement locatif nécessite quelques connaissances rudimentaires. La rentabilité s'exprime en pourcentage.
La formule de calcul du rendement locatif brut est simple :
Rentabilité brute = Revenus locatifs annuels / Prix d’acquisition du bien × 100
Plus intéressant est la rentabilité nette qui prend en compte toutes les charges sur le bien immobilier : coût de gestion locative, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais d’entretien du bien, etc. .
Enfin, la rentabilité nette nette ou rentabilité après impôts est la plus pertinente mais dépend largement du mode de location, du régime fiscal et du taux marginal d’imposition. C’est la raison pour laquelle vous devez identifier les impôts à payer sur votre investissement locatif.
Optimiser la rentabilité d’un investissement locatif est possible. Par exemple, en choisissant un régime fiscal réel plutôt que le régime micro. En location nue comme en location meublée, le régime réel offre des avantages mais demande aussi à tenir une comptabilité plus stricte.
Quels sont les risques de l’investissement dans l’immobilier ?
Avant d’investir dans l’immobilier, il faut aussi avoir conscience des risques et des moyens de les prévenir !
Le risque fiscal ?
Les gouvernements se succèdent en France et font évoluer la réglementation. La pression des habitants sur les maires conduit à montrer du doigt la location de meublés de tourisme. Cela peut conduire à des changements de règles votés rapidement. Ainsi, l'administration fiscale a dû intervenir pour rassurer les bailleurs après le vote de la loi de finances pour 2024 qui modifiait étrangement les taux et seuils applicables à la location.
Une augmentation de la pression fiscale est un risque à courir mais l’incertitude face aux mesures fiscales concerne aussi les valeurs mobilières ou tout autre type d'investissement et d’épargne.
Le risque d’impayés : souscrire une assurance
La peur des loyers impayés serait le premier risque auprès des bailleurs. Pourtant, dans la réalité, cela reste un risque plutôt théorique même si les retards de paiement des loyers ont augmenté depuis la pandémie de Covid-19.
En outre, il existe un moyen simple de se protéger contre ce risque : souscrire une garantie loyers impayés, déductible de vos revenus locatifs si vous adoptez un régime réel.
Le manque de temps ? Déléguer la gestion locative !
Autre risque majeur, ne pas ou ne plus avoir le temps de bien gérer son bien immobilier. Recherche des locataires, mise en location, gestion de l’entretien et des réparations, établissement des déclarations fiscales, paiement des charges, louer un bien prend du temps.
Ici encore, il est possible de s’alléger la vie. Homepilot est le spécialiste de la gestion locative en ligne. Se faire accompagner par les meilleurs professionnels est le gage d’un investissement locatif réussi. Dites adieu au temps perdu et au stress ! Vos locataires sont ravis et vous l’êtes aussi.
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