Statut LMNP : tout comprendre pour devenir loueur en meublé non professionnel

Vous voulez mettre en location un bien immobilier ? Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est-il fait pour vous ? Quelles sont les conditions et les avantages de ce statut ? Comment adopter le régime LMNP et comment y mettre un terme ? Homepilot vous explique tout, pour faire le bon choix avant de vous lancer dans un investissement locatif. 

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Qu'est-ce que le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet au propriétaire bailleur de louer des logements meublés à tout type de locataire. 

Le statut LMNP attire de nombreux investisseurs locatifs en raison de ses avantages fiscaux. En effet, en optant pour un régime réel d’imposition des revenus locatifs, le propriétaire bailleur peut déduire toutes ses charges locatives et amortir le coût d’achat du bien immobilier. Ainsi, il peut diminuer l’imposition sur les loyers perçus. 

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Quelles conditions remplir pour avoir le statut de LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est soumis à plusieurs conditions, que ce soit au niveau du bien immobilier concerné ou des revenus perçus. 

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Un logement meublé

Cela peut paraître évident mais le statut LMNP est strictement réservé aux logements d’habitations meublés mis en location. Un logement meublé doit répondre aux critères de décence définis par le  décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste minimale du mobilier requis. 

Le logement peut être loué à l’année comme résidence principale du locataire ou proposé en location saisonnière (meublé de tourisme). Il est même possible de louer une chambre de son logement principal sous ce statut. 

Investir en LMNP peut se faire via un programme immobilier neuf ou par l'acquisition d'un logement ancien.  

Bon à savoir : 

Vérifiez que le règlement de copropriété de votre immeuble n’interdit pas la location meublée, avant d’investir ! 

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Un plafond de revenus

Le statut LMNP est réservé aux propriétaires bailleurs qui ne dépassent pas l’un des plafonds suivants : 

• 23 000 € de revenus locatifs par an ; 
• des revenus locatifs représentant moins de  50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Exemple :  Un couple perçoit chacun 2 000 € de salaire par mois (soit 48 000 € à l’année à deux). Ils louent un appartement meublé qui leur rapporte 2 000 € par mois, soit 24 000 € annuels. Le total des  revenus du foyer est de 72 000 € (48 000 € + 24 000 €). Les revenus locatifs d’un montant de 24 000 € représentent moins de 50 % de l’ensemble des revenus (48 000 + 24 000 = 72 000 € / 2 = 36 000 €). Le statut LMNP est donc applicable. 

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Quels sont les avantages de ce statut ?

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Les avantages financiers

La location meublée permet généralement de pratiquer des loyers plus élevés que la location nue. En outre, le bail d’un meublé est conclu pour  une période plus courte de 12 mois renouvelables (sauf baux spécifiques). 

Enfin en cas de revente, les investisseurs immobiliers privilégient les logements meublés, laissant espérer un potentiel de plus-value immobilière. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de bénéficier du régime des plus-values des particuliers (et non pas professionnelles).

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Les avantages fiscaux

L’un des principaux atouts du statut LMNP est son régime fiscal avantageux. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, générant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers comme la location nue. 

Vous déclarez les revenus locatifs selon le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. La fiscalité des LMNP offre les avantages suivants , quel que soit le montant des revenus locatifs : 

• La déduction des charges et intérêts : vous pouvez déduire les charges liées à la location meublée telles que les frais de gestion locative, les frais d’entretien ou encore les intérêts de votre crédit immobilier. 
• L’amortissement en LMNP : vous pouvez déduire  les amortissements pratiqués sur les logements par composant (hors valeur du terrain), ainsi que l’amortissement du mobilier et du matériel. Ce mécanisme est complexe et il est conseillé de faire appel à un  un expert-comptable pour la mise en place de votre comptabilité. 

​En contrepartie, la déclaration des revenus est plus complexe. Le propriétaire bailleur a l'obligation de déposer, chaque année, une liasse fiscale complète (comprenant un bilan, une déclaration de résultat et des annexes). 

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Quelles différences avec d'autres statuts ?

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LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel)

Si vous ne remplissez pas les conditions mentionnées ci-dessus, vous relevez automatiquement du statut LMP (loueur en meublé professionnel). 

Quelles sont les différences entre le statut LMNP et le statut LMP ?

Le régime fiscal est similaire avec une déduction des charges, des intérêts d’emprunt et la pratique des amortissements. 

Les différences entre LMNP et LMP apparaissent dans : 

• La gestion  des déficits : en LMP, les déficits générés par une location meublée professionnelle sont déductibles  du revenu global sans limitation de montant ; en LMNP, les déficits générés peuvent être reportés  sur les futurs bénéfices des revenus LMNP pendant 10 ans. 
• L’imposition de la plus-value à la revente : le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles, si ses revenus locatifs sont inférieurs à 90 000 €  par an et qu’il est inscrit depuis plus de 5 ans, il bénéficie de l’exonération totale de la plus value  ; le LMNP, lui bénéficie du régime des plus-values des particuliers .  
• L’assiette de l’IFI (impôt sur le fortune immobilière) : en LMP, la valeur du bien peut être exclue de l’assiette de l’IFI, sous réserve de respecter certaines conditions. 
• Les cotisations sociales peuvent atteindre jusqu’à 40 % du bénéfice pour le LMP tandis qu’elles se limitent à 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG-CRDS) en LMNP. 

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LMNP et location nue

Le choix entre le location nue et la location meublée s'établit en premier lieu en fonction du marché immobilier locatif. 

Sur le plan fiscal, la location nue génère des revenus fonciers. Le propriétaire peut imputer son déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) sur son revenu global à hauteur de 10 800 € (source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier). 

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Comment adopter le statut de LMNP ? 

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S’immatriculer en tant que loueur en meublé non professionnel dès la mise en location 

Dès que votre bien immobilier est acquis et prêt à être mis en location, vous devez déclarer votre activité et effectuer une déclaration LMNP. 

Anciennement appelée formulaire Poi (Cerfa 11921*5), cette déclaration initiale de votre activité de loueur en meublé non professionnel correspond à une immatriculation au registre national des entreprises (RNE) et à l'attribution d’un numéro SIRET. 

Ces démarches s’effectuent désormais exclusivement en ligne sur le guichet unique des formalités d’entreprise, accessible depuis le site de l’INPI. 

Bon à savoir : le code APE est 6820A - location de logements.

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Changer de statut 

Vous louez un appartement vide et souhaitez le transformer en meublé ? Vous pouvez à tout moment optez pour le statut LMNP en effectuant votre déclaration, et votre immatriculation avec un numéro SIRET. 

La déclaration de début d’activité en LMNP doit intervenir dans les 15 jours suivant la date de mise en location du meublé. L'administration fiscale peut faire preuve de souplesse, il est toutefois recommandé de réaliser la déclaration dans les délais. 

Une fois l'immatriculation finalisée, il est conseillé de créer un espace professionnel sur le site officiel des impôts. Cela vous permettra de gérer le règlement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), généralement  exonérée la première année. 

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Est-il possible de clôturer son statut de LMNP ?

En cas de cessation de votre activité de loueur en meublé non professionnel, vous devez effectuer une demande de radiation auprès du guichet unique dans un délai de 30 jours. 

En conséquence, les revenus générés sont immédiatement imposés depuis le dernier exercice clos. Le propriétaire bailleur doit également déposer une liasse fiscale de clôture comprenant le bilan et la déclaration de résultat. 

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L’investissement locatif est un excellent moyen de préparer sa retraite, de constituer un patrimoine immobilier à transmettre à ses enfants ou d’augmenter ses revenus. Confiez votre bien à Homepilot, le professionnel de la gestion locative. Nous gérons tous les aspects de la mise en location à la gestion de l’entretien. Avec notre offre 100 % en ligne, il est facile de piloter votre location où que vous soyez à tout moment. 

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