Propriétaire : comment faire l'état des lieux ?

Un état des lieux décrit de façon détaillée l’appartement et son mobilier et doit être effectué à l’entrée et à la sortie d’un locataire. La comparaison des deux états des lieux permet de vérifier si le locataire a bien entretenu le bien.

L’article 1730 du Code Civil mentionne : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Que doit contenir un état des lieux ?

Le décret du 30 mars 2016 a défini un modèle d’état des lieux qui doit notamment comprendre :

• La nature de l’état des lieux (entrée ou de sortie)
• La date
• La localisation du logement
• Les noms des parties (bailleur et locataire)
• Les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie
• Le détail des moyens d'accès au logement (clés, code, etc.)
• Pour chaque pièce, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement
• La signature des parties.

L’acte doit être rédigé en deux exemplaires, un pour le bailleur et un pour le locataire. L'état des lieux peut être effectué soit par le bailleur ou par une personne mandatée pour le réaliser.

Nous conseillons de compléter l’état des lieux d'entrée par des photos. Il est fréquent qu’il y ait des désaccords entre le bailleur et le locataire lors de la sortie du locataire. Nous observons qu’il y a nettement moins de conflits quand les états des lieux sont complétés par des photos. N'oubliez pas de prendre en photos les jeux de clés si l'état des lieux d'entrée coïncide avec la remise des clés.

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Le locataire peut compléter l’état des lieux jusqu’à 10 jours après sa signature

Après signature de l’état des lieux d’entrée, le locataire dispose de 10 jours pour apporter une correction. Ces corrections doivent être mineures : prise électrique qui ne fonctionne pas, une porte qui ferme mal, etc. Par ailleurs, le locataire peut modifier l’état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement. Cela permet de vérifier qu’il n’y a pas de défauts ou une panne du système de chauffage. En effet, si la location a lieu en été, le locataire n'a pas la possibilité d'apprécier le bon fonctionnement du chauffage.

Que faire en cas de désaccord ?

Lors de l’état des lieux de sortie, il est important de bien prendre en compte l’usure naturelle du bien immobilier et de son équipement. Cela n'est en effet pas imputable au locataire. Par exemple, après 5 années de location, il est normal que les murs soient en moins bon état que lors de l’entrée du locataire dans les lieux. A contrario, si après un an de location, les murs sont jaunis parce que le locataire a fumé à l’intérieur du bien, c’est au locataire d’assumer les réparations locatives et les frais de remise en état.

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, nous conseillons de faire appel à un huissier. Son rapport s’imposera aux deux parties et ne pourra être contesté. Les frais de la procédure sont partagés entre le bailleur et le locataire. Alternativement, le locataire et le propriétaire peuvent également saisir la commission départementale de conciliation.