Simulateur d'encadrement des loyers : un outil indispensable !

Fixer le bon loyer est une des problématiques des propriétaires. En période de tension locative comme actuellement, on pourrait penser qu’il n’existe plus aucune limite tant la demande excède l’offre. Toutefois, certaines villes situées en zone tendue pratiquent un encadrement des loyers. Comment s’y retrouver pour établir le loyer optimal en toute légalité ? Avec un simulateur d'encadrement des loyers. 

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Pourquoi utiliser un simulateur d’encadrement des loyers ? 

Savoir si le logement se situe en zone tendue

Première étape indispensable, vérifier que le logement proposé à la location se situe bien en zone tendue. Pour savoir si une commune se situe en zone tendue, les pouvoirs publics ont mis en ligne un simulateur¹ . Entrez le code postal ou la commune et vous saurez en un clic si la commune est située en zone tendue. 

Dans l’affirmative, le bailleur est a minima concerné par le plafonnement des loyers entre deux locataires. 

Mais il peut aussi faire partie d’une des villes qui ont obtenu le droit d’encadrer les loyers, dès la première mise en location. Cela concerne notamment Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Plaine commune et Est Ensemble. 

Le bailleur doit donc identifier si le logement en zone tendue fait partie d’une des communes à encadrement des loyers. 

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Comprendre les loyers de référence

Ensuite, dans ces villes, chaque simulateur public détermine 3 loyers différents qui encadrent le loyer : 

• un loyer de référence par mètre carré de superficie habitable ; 
• un loyer minoré, inférieur de 30 % au loyer de référence ; 
• un loyer majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence. 

Votre loyer doit se situer entre le loyer minoré et le loyer majoré. 

Notez que le loyer de référence est établi sur la base des loyers moyens pratiqués dans la zone géographique. Il est donc en phase avec la réalité du marché locatif récent.

Bon à savoir : Certaines villes autorisent un complément de loyer lorsque le logement comporte des caractéristiques exceptionnelles ! 

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Utiliser correctement les simulateurs d’encadrement des loyers

Dans toutes les villes qui ont mis en place un encadrement des loyers, chaque année, un arrêté préfectoral détermine les nouveaux loyers de référence. 

Tout bailleur sélectionne : 

• le type de bail : location meublée ou location non meublée (une majoration est prévue pour les locations meublées) ;  
• le type d’immeuble : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, depuis 1991 ;  
• le nombre de pièces : 1, 2, 3 ou 4 et plus ;  
• la date de signature du bail. 

A partir de là, le propriétaire peut regarder le loyer majoré et appliquer ce montant au nombre de mètres carrés de surface habitable de son logement. Il obtient alors le loyer hors charges. 

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Exemple d’encadrement des loyers 

Calcul de l’encadrement des loyers à Paris

Le simulateur d’encadrement des loyers à Paris permet de calculer le loyer hors charges maximum possible. Par exemple, quel est le loyer d’un logement meublé situé 29 rue de la Glacière, dans le 13eme arrondissement, comportant 3 pièces et 40 m2 de surface habitable ? Le loyer de référence majoré affiché par le simulateur de loyers parisiens affiche un montant de 33,2 € / M2. Pour une mise en location d’ici le 30 juin 2024, le loyer hors charges ne pourra dépasser 33,2 * 40 = 1 328 €. L’encadrement des loyers à Paris est le premier dispositif le premier à avoir été mis en place. La mairie est particulièrement vigilante sur le montant des loyers. 

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Simulateur d’encadrement des loyers à Lyon

Depuis novembre 2021, la métropole de Lyon teste l’encadrement à Lyon et Villeurbanne. Le simulateur d’encadrement des loyers à Lyon informe le bailleur que son studio meublé de 25 m2, situé 97 boulevard Garibaldi dans le 6e arrondissement, construit avant 1946, peut se louer 552,50 € hors charges. Le loyer de référence est de 18,40 € / m2 et le loyer majoré, supérieur de 20 %, est de 22,1 € / m2. 

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Fixer un loyer à Bordeaux

Bordeaux met en place les mêmes mesures depuis le 15 juillet 2022. Un simulateur d'encadrement des loyers à Bordeaux est disponible sur le site de la métropole bordelaise. Un appartement familial de 80 m2 en location nue situé 45 Cours du Maréchal Juin peut se louer 1072 € hors charges. En effet, le loyer de référence bordelais est de 11,20 €/m2 et le loyer majoré de 13,40 € /m2.

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En règle générale, dans les villes en tension locative, un bailleur se basera sur le loyer de référence majoré, soit le plafond légal, pour ne pas subir de sanctions. Ce n’est toutefois pas une obligation. Chaque propriétaire peut calculer le montant du loyer, en fonction du marché locatif local et de l’état de son logement.

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¹  https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues