Encadrement des loyers : quelles villes sont concernées ?

Avant d’investir dans une ville, avant de mettre en location un logement, intéressez-vous à la réglementation applicable. L’encadrement des loyers concerne un grand nombre de bailleurs. Il détermine un loyer maximal dans certaines villes à forte tension locative. Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ? Quelles sont les règles en place dans chacune d’entre elles ?

Dans quelles villes l’encadrement des loyers est en place ?

La ville doit se situer en zone tendue puis faire une demande d’encadrement des loyers que le gouvernement accepte. 

Les zones tendues en France 

Les zones tendues désignent les agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles le marché locatif est en tension, un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements existe. 

28 agglomérations appartiennent à une zone tendue : Ajaccio, Annecy,  Annemasse, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Cela représente un potentiel de 1149 communes qui concentre quasiment 50 % de la population ! 

Les loyers à la relocation en zone tendue

Dans toute ville située en zone tendue, la loi limite le montant du loyer à la relocation automatiquement. Cet encadrement de l’évolution des loyers interdit au bailleur d’augmenter le montant entre deux locataires. 

Seules exceptions : 

• si le loyer précédent était manifestement sous-évalué ; 
• si le bien n’a pas été loué pendant 18 mois ; 
• en cas de réalisation d’importants travaux de rénovation entre les locataires. 

Bien évidemment, il peut toujours procéder à l’augmentation annuelle si le bail le prévoit. 

Bon à savoir : 

Pour les baux signés depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite si le logement, situé en métropole, est une passoire énergétique (logement classé F ou G sur le DPE - diagnostic de performance énergétique). 

Comment une ville décide l’encadrement des loyers ? 

En complément, chaque commune en zone tenue peut vouloir mettre en place des règles spécifiques d’encadrement ou de plafonnement des loyers. 

La demande des villes en zone tendue

Le conseil municipal doit alors voter le fait de se porter candidat à la mise en place de l'encadrement des loyers dans la ville. 

Pour cela, 4 conditions cumulatives sont nécessaires : 

1. Les villes peuvent justifier d’un écart important entre les loyers moyens du parc locatif privé et ceux du parc locatif social. 
2. Le niveau de loyer médian est élevé. 
3. La construction de logements neufs est faible : peu de logements commencés sur les 5 dernières années par rapport au parc existant. 
4. Des perspectives limitées de production de logements dans leur plan pluriannuel.

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Cette demande fait l’objet d’un examen par les pouvoirs publics. Et toutes les demandes ne sont pas acceptées ! Par exemple, 11 villes du Grand Orly Seine Bièvre, une intercommunalité à cheval sur plusieurs départements n’ont pas obtenu l’autorisation d’encadrer les loyers avec des règles spécifiques. 

Parfois, il faut persister ! Ainsi, Grenoble a vu rejeter sa première demande d’intégrer 27 communes de la métropole. Mais Grenoble a finalement obtenu un encadrement des loyers dans 13 communes totalement et dans 8 communes partiellement. L’encadrement des loyers à Grenoble devrait donc se mettre en place courant 2024. 

Lorsque la demande est approuvée, un décret délimite le territoire d’application de l’encadrement. Puis, un arrêté préfectoral fixe chaque année les montants des loyers de référence. 

Quelles sont les villes à encadrement de loyers ? 

Début 2024, 24 villes pratiquent un encadrement des loyers avec des règles spécifiques. Elles sont regroupées en 7 territoires urbains : Paris, Bordeaux, Est Ensemble, Lille, Lyon Villeurbanne, Montpellier, Plaine Commune. 

Encadrement des loyers à Paris

Depuis le 1^er juillet 2019, Paris est la première ville à pratiquer l'encadrement des loyers. Les règles sont : un loyer de référence, avec un loyer majoré de 20 % et minoré de 30 % par mètre carré de surface habitable. Le complément de loyer est possible. 

Encadrement des loyers à Bordeaux

Bordeaux n’a mis en place l’encadrement des loyers que depuis le 15 juillet 2022. La mesure concerne tout le territoire bordelais à l'exception de la banlieue. Tout loyer bordelais doit respecter le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. 

Encadrement des loyers à Est Ensemble

Est Ensemble désigne 9 villes de l'établissement public territorial éponyme, situé en banlieue nord-est de Paris, en Seine-Saint-Denis, qui regroupe 400 000 habitants : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Toutes ces villes appliquent un encadrement des loyers depuis le 1^er décembre 2021. 

Encadrement des loyers à Lille

C’est la seconde ville à avoir mis en place les règles spécifiques depuis le 1er mars 2020. L’encadrement des loyers concerne Lille, Hellemmes et Lomme mais pas le reste de l’agglomération. 

Encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Depuis le 1^er novembre 2021, Lyon et Villeurbanne appliquent également l’encadrement des loyers. 

Encadrement des loyers à Montpellier 

Toute la ville de Montpellier applique l'encadrement des loyers depuis le 1^er juillet 2022. 

Encadrement des loyers à Plaine Commune

Plaine Commune désigne 9 villes de Seine-Saint-Denis, dans la banlieue nord de Paris, qui regroupe 450 000 habitants. L'encadrement des loyers est en place depuis le 1^er juin 2021 dans les villes d'Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen. 

Quelles sont les prochaines villes à encadrer les loyers ? 

D’ici la fin de l'expérimentation, le 25 novembre 2026, plusieurs autres villes devraient tenter l’encadrement des loyers. 

Surveillez attentivement l’agglomération du pays basque (avec notamment Biarritz et Saint-Jean-de-Luz), Bayonne, diverses communes autour de Grenoble, l'agglomération de Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy, Annemasse ou Marseille ! 

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