Gestion des conflits : comment résoudre les problèmes avec les locataires ?

Investir dans l’immobilier locatif est une source de revenus mais parfois d’ennuis. Si la plupart des relations entre bailleurs et locataires se passent bien, un risque de conflit existe toujours. La gestion des conflits avec les locataires peut avoir plusieurs causes : loyer impayé, dégradations ou encore tensions avec les voisins. Comment résoudre un litige avec son locataire simplement ? Comment éviter un conflit avec un locataire ? Petit tour d’horizon des litiges locatifs les plus fréquents et conseils pour bien les gérer. 

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Quels sont les litiges fréquents avec un locataire ? 

Un litige peut intervenir entre propriétaire et locataire en raison du non-respect du contrat de location. 

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Loyer impayé

Le non-paiement du loyer est sans doute le conflit le plus redouté des propriétaires. Cela affecte la rentabilité de l’investissement locatif et peut créer des soucis de remboursement du prêt immobilier pour le bailleur emprunteur. 

Le problème peut venir d’une situation financière difficile du locataire, d’un désaccord sur le montant dû ou d’un simple oubli.

Dans tous les cas, dès le premier retard, le propriétaire doit se montrer vigilant et intervenir rapidement. Cela augmente les chances de résoudre à l'amiable le conflit. La réactivité conditionne souvent la mise en jeu d’une assurance loyers impayés. 

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Dégradation du logement

Autre source fréquente de conflit : l’état du logement. Certains locataires négligent l’entretien du bien, voire le dégradent, volontairement ou non. 

Trop souvent, le bailleur se rend compte de l’état du logement lors de l’état des lieux de sortie. 

Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations, le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie. C’est alors une source de contentieux et de contestation par le locataire. La nature des dégradations est au cœur des conflits : sont-elles dues à une usure normale ou à une dégradation anormale ? 

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Problème de voisinage

Les obligations du locataire ne sont pas que d'ordre financier. Les troubles de voisinage sont également fréquents : nuisances sonores, comportement inapproprié, non-respect du règlement de copropriété, etc. 

Le propriétaire peut voir sa responsabilité engagée s’il n’intervient pas pour faire cesser les troubles auprès de son locataire. 

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Réévaluation du loyer et des charges locatives

L’augmentation de loyer doit faire l’objet d’une mention dans le bail, sinon le locataire est en droit de la contester. La régularisation des charges locatives peut aussi entraîner un litige avec le locataire, faute de justification suffisante. 

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Absence d’assurance habitation

Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation pour couvrir les principaux risques locatifs. C’est moins une source de conflits qu’un gage de sérénité pour le bailleur. La gestion d’un immeuble inondé ou en feu est dramatique et bien plus grave qu’une gestion de conflits locative habituelle. 

Si votre locataire n’est pas assuré, vous pouvez le mettre en demeure de souscrire une assurance, voire de souscrire l’assurance pour son compte et lui en répercuter le coût. 

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Comment piloter une gestion des conflits avec un locataire ? 

Prévenir les risques de conflit 

La prévention des conflits est la meilleure arme pour piloter les relations entre propriétaires et locataires. Découvrez quelques conseils pratiques pour mieux gérer votre relation locative. 

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Bien rédiger le bail

Le modèle de bail mis en place par les pouvoirs publics facilite la rédaction des contrats de location meublée comme de location nue. Mais le propriétaire veillera aux clauses facultatives bien utiles.

Le bail précise clairement les droits et obligations du bailleur et du locataire, les modalités de paiement du loyer, l’entretien du logement, les charges récupérables, etc. La relation part sur de bonnes bases quand tout est prévu et écrit. 

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Bien choisir son locataire

Au moment de choisir un nouveau locataire, la sélection est importante. Vous vérifiez sa solvabilité mais aussi son sérieux. C’est le moment de préciser les règles de la copropriété et de l’immeuble pour éviter les ennuis ultérieurs. 

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Assurer une communication efficace

Dès la signature du bail, instaurez une communication claire et ouverte. Encouragez votre locataire à signaler le moindre problème immédiatement et montrez-vous réactif en cas de réclamation. 

Expliquez la moindre évolution du loyer ou du logement. Une bonne communication établit une relation de confiance et réduit le risque de conflit avec votre locataire. 

Le modèle de bail comporte de nombreuses annexes obligatoires… Votre locataire ne lira peut-être pas tout. Aussi, n’hésitez pas à rappeler quelques points importants comme la liste des réparations locatives à sa charge.

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Déléguer la gestion locative à un professionnel 

La création d’un dialogue constructif avec les locataires s’établit directement par le bailleur ou à travers un gestionnaire locatif. 

Si vous ne souhaitez pas gérer directement les relations avec votre locataire, faire appel à un professionnel s’avère judicieux. Homepilot prend ainsi en charge toutes les démarches administratives, juridiques et comptables. De la mise en location à la sortie du locataire, nous assurons une relation de confiance et de fermeté avec vos locataires. 

En cas de litige, un gestionnaire locatif sait engager les actions nécessaires au bon moment : relance amiable, mise en demeure, tentative de conciliation, jusqu’à la procédure judiciaire. 

Cela garantit un cadre plus professionnel à la gestion du conflit et suffit parfois à ce que votre locataire soit plus rigoureux. 

Bon à savoir : 

En cas de doute sur l’état du logement en fin de bail, vous pouvez faire établir l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice pour éviter tout conflit sur l'interprétation et la comparaison avec l’état des lieux d’entrée.  

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Initier une procédure de gestion des litiges

En dépit de vos précautions, en dépit d’une gestion locative professionnelle, un conflit avec un locataire est parfois inévitable. Il convient alors de savoir le gérer efficacement. 

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Procédure amiable

Avant toute démarche judiciaire, nous vous conseillons de tenter une résolution amiable. Cette approche est parfois nécessaire pour mettre en jeu une assurance. Souvent, le dialogue direct avec le locataire offre une règlement amiable et évite une procédure longue et pénible. 

Passer un appel à son locataire, relancer par email, avant d’adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez alors toutes les preuves de vos échanges (emails et courriers), qui peuvent servir en cas de contentieux ultérieur.

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Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC)

En cas d’échec des discussions avec votre locataire, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC). Le conciliateur de justice est compétent notamment pour les litiges liés au montant du loyer, à la régularisation des charges, à l’état des lieux ou au dépôt de garantie.

La CDC réunit un représentant des propriétaires et un des locataires. Elle écoute les deux parties et tente de trouver un accord. Si un compromis est trouvé, il est formalisé dans un procès-verbal de conciliation. 

Bon à savoir : 

La réforme de la justice prévoyait de rendre obligatoire une tentative de conciliation avant de saisir la justice. Cependant, le Conseil d’État a annulé cette mesure. Même non obligatoire, une tentative amiable reste recommandée pour sa rapidité et son efficacité. 

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Saisir le tribunal

Si aucun accord n’est trouvé ou si vous le souhaitez, vous pouvez décider d'une action en justice et saisir le tribunal judiciaire. Plusieurs procédures différentes sont possibles : 

• injonction de payer pour un loyer impayé (procédure dématérialisée et confiée à un tribunal judiciaire national unique), 
• demande de résiliation du bail, 
• action en indemnisation.

Toute procédure judiciaire s’avère longue et coûteuse mais elle est parfois indispensable pour faire valoir vos droits. La gestion des conflits avec un locataire nécessite à la fois rigueur, réactivité et sens du dialogue.

Vous ferez face au juge des contentieux de la protection (JCP) du pôle de proximité du tribunal judiciaire. Un avocat n’est pas obligatoire pour les litiges concernant les baux à usage d’habitation. En outre, la procédure sans audience physique devant le juge est encouragée. 

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En conclusion, être propriétaire bailleur nécessite d’être un bon gestionnaire et un bon communicant… ou de savoir s’entourer des bons professionnels. Derrière chaque bail, il y a une relation humaine à entretenir avec respect et bienveillance pour éviter une gestion des conflits. Avec Homepilot, la gestion de vos locations est efficace, où que vous soyez, y compris pour les expatriés. Notre plateforme en ligne vous permet de connaître le moindre détail de la relation avec les locataires. Et si on discutait de votre gestion locative ? 

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