Déclaration - Les charges déductibles en location meublée et en location vide : liste complète

Un investisseur immobilier se doit de connaître la fiscalité des revenus locatifs pour faire les bons choix et optimiser sa rentabilité. En optant pour un régime réel d’imposition, le bailleur peut déduire certaines charges de ses revenus. Ce dispositif est ouvert en location nue comme en location meublée. Quelle est la liste complète des charges déductibles et les modalités de déduction. Le guide complet pour votre déclaration de revenus. 

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Liste des charges déductibles des revenus fonciers

Voici la liste des charges déductibles des revenus fonciers en location nue. Pour déduire des charges, vous devez adopter un régime réel d’imposition et non pas le régime micro-foncier ! 

L’article 31 du Code général des impôts détermine les charges déductibles de revenus fonciers (location nue). Le bulletin officiel des finances publiques BOI-RFPI-BASE-20 détaille les modalités pour chaque type de charges. 

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Frais de gestion et d’administration

Les frais de gestion et d'administration comprennent notamment : 

• les frais de gestion locative versés à une agence immobilière ou un administrateur de biens ; 
• les frais de mise en location versés à une agence immobilière pour la recherche du locataire et la rédaction du bail notamment ; 
• les frais de gestion des gardiens et concierges d’immeuble ; 
• les dépenses de procédures en cas de litige relatif au bien immobilier (avec le locataire, avec un entrepreneur ou un voisin) ;
• les frais de comptabilité ; 
• les frais de commissaire de justice (en cas de relance, de retard de loyer, de loyers impayés, d’état des lieux, etc.) ;
• les frais de correspondance, de déplacement et de télécommunication ;
• les dépenses d'acquisition de mobilier de bureau et de fournitures ; 
• iers de bureau, d'équipements informatiques et de logiciels ;
• les frais de promotion et de publicité ;
• les frais bancaires.  

Les frais de rémunération des gardiens et concierges, les frais de rémunération, honoraires et commissions ainsi que les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais supportent une déduction forfaitaire de 20 € par local. Toutefois, le propriétaire peut déduire un complément de charges s’il le souhaite. 

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Assurances

Plusieurs assurances payées par le bailleur sont déductibles des revenus locatifs : 

• Assurance propriétaire non-occupant (PNO) ; 

• Assurance loyers impayés (GLI) ; 
• Assurance contre les dégradations locatives.

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Charges de copropriété

Les charges de copropriété déductibles des revenus sont celles supportées par le propriétaire. Aussi, les charges récupérables sur le locataire ne sont pas déductibles. 

Cela concerne les charges d’entretien, de gestion et d'administration autant que les travaux votés et payés par le copropriétaire bailleur. 

En général, l’assemblée générale n’a pas toujours approuvé les comptes de la copropriété. Aussi, dans la déclaration de revenus de l’année N, vous indiquez les provisions pour charges payées au cours de l’année N ainsi que la régularisation de l’année N-1 éventuelle. En année N+1, vous déclarez les provisions pour charges N+1 et la régularisation de l’année N. 

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Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration constituent des charges déductibles de revenus fonciers. En revanche, les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles et viennent majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. 

La distinction n’est pas toujours simple et le bulletin officiel BOI-RFPI-BASE-20-30-10 apporte quelques exemples : 

• Travaux d'amélioration : création de salle de bains dans un appartement ancien, création d’une ventilation, reprise des fondations de l’immeuble.  
• Travaux d’entretien : recherche d’amiante, traitement du bois contre les termites, contrat d’entretien de l’ascenseur restant à la charge du propriétaire. 

• Travaux de réparation : remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière d’un chauffage central, travaux de réfection des enduits extérieurs. 

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Impôts locaux

Au titre des impôts locaux et taxes, constitue une charge déductible la taxe foncière (en dehors de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire). 

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Intérêts d’emprunt 

Vous pouvez aussi déduire les intérêts d’un prêt immobilier souscrit pour financer l’achat du logement locatif. En complément, vous pouvez ajouter les frais de dossier bancaire, les frais de garantie et le coût de l’assurance emprunteur. 

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Liste des charges déductibles en location meublée 

En location meublée, vous devez adopter également un régime réel d’imposition et renoncer à la simplicité du régime micro-BIC. Les revenus locatifs sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), vous pouvez déduire toutes les charges réelles engagées pour l’exploitation du bien immobilier. 

En complément, vous avez la possibilité d’amortir le bien, par composant : ainsi, chaque année, vous déduisez une partie de la valeur d’achat du bien (hors terrain). Ceci est un avantage fiscal significatif pour faire baisser l’imposition des revenus locatifs. 

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Les charges déductibles

Les charges déductibles en location meublée sont assez similaires à celles de la location nue : 

• les frais fixes tels que l'électricité, l'eau, le téléphone et internet ; 
• la taxe foncière et la contribution foncière des entreprises (CFE) ; 
• l'assurance PNO ; 
• l'assurance GLI ; 
• les dépenses d'entretien et de petites réparations (d’un montant inférieur à 600 € TTC) ; 
• les charges de copropriété non récupérables, les frais de syndic et les charges sur travaux ;
• les honoraires de gestion locative ; 
• les frais d’expert-comptable ; 
• les frais de commissaire de justice ou les frais juridiques ; 
• les intérêts d'emprunt et l’assurance emprunteur ; 
• les frais de dossier de crédit et les frais de garantie l’année de souscription du prêt immobilier ; 
• les frais de publicité (annonce immobilière, inscription sur des sites de location) ; 
• les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration dans l’appartement et dans les parties communes. 

En complément, vous pouvez déduire également l’achat ou le remplacement du mobilier, ainsi que les petites fournitures qui garantissent la location d’un logement meublé : vaisselle, rideaux, petit électroménager, etc. 

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Les amortissements 

L’amortissement constitue l’élément central de l’optimisation fiscale de la location meublée, même si c’est un peu complexe. Vous pouvez amortir : 

• le bien immobilier en location pour sa valeur hors terrain par composant (gros-oeuvre, électricité, toiture, etc.) ; 
• le mobilier et l’électroménager ; 
• les travaux non déductibles en direct, d’une valeur supérieure à 600 € TTC ; 
• les frais d’acquisition (frais d’agence immobilière et frais de notaire). 

La durée de l’amortissement est fonction de la durée de vie estimée du bien. 

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Bonnes pratiques en matière de déduction des charges

Opter pour le régime réel 

Le régime micro offre simplicité et gain de temps mais le régime réel est souvent plus avantageux. Grâce aux déductions de charges, vous pouvez aboutir à un déficit foncier en location nue ou à un déficit reportable en location meublée. Vos revenus locatifs ne souffrent alors aucune imposition réelle. 

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Conserver toutes les factures et justificatifs

Même avec la déclaration de revenus en ligne, vous devez conserver toutes les factures et justificatifs de dépenses. En cas de contrôle fiscal, il faut les présenter. Il est préférable de conserver également les relevés bancaires, les contrats d’assurance et les appels de charge. 

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Faire appel à un expert-comptable 

En location meublée, au régime réel, la pratique des amortissements nécessite souvent l’intervention d’un professionnel aguerri. Cela permet d’éviter les erreurs et de maximiser vos déductions grâce aux amortissements.

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Suivre l’évolution législative

L’imposition des revenus locatifs occupe chaque année les parlementaires. Volonté d’unifier la location meublée et la location nue, volonté de réduire les opportunités fiscales, la fiscalité immobilière en 2025 n’a pas échappé à une évolution importante. Restez informé pour anticiper tout changement.

Que vous soyez investisseur débutant ou expérimenté, la maîtrise des charges déductibles est essentielle pour optimiser la rentabilité de votre bien. Si la location nue permet une déduction classique, la location meublée au régime réel reste en 2025 un véritable levier fiscal grâce aux amortissements.

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