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Taxes et impôts locaux : quelles charges prévoir en tant que bailleur ?
Taxes et impôts locaux : quelles charges prévoir en tant que bailleur ?
Devenir propriétaire impose de s’acquitter d’un certain nombre d’impôts et taxes, nationales comme locales. En tant que bailleur, certains d’entre eux sont récupérables auprès du locataire et d’autres sont déductibles des revenus locatifs. Avec la baisse du financement de l’État, les collectivités locales ont tendance à augmenter ces taxes et impôt locaux. Il est donc important de bien les identifier et de comprendre leur mode de calcul. Le tour d’horizon des taxes et impôts locaux du bailleur.
La taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien immobilier, sur laquelle un abattement de 50 % couvre les charges du propriétaire.
Plusieurs dispositifs d’abattement complémentaire et d’exonération partielle ou totale de la taxe foncière sont possibles. Par exemple, une exonération totale de taxe foncière existe pour les 2 premières années d’un logement neuf.
La valeur locative cadastrale est sous-estimée dans la plupart des cas par rapport à la valeur réelle. En effet, ces valeurs datent des années 70 même si elles font l’objet d’une augmentation annuelle. La hausse du marché de l'immobilier appelle à une révision générale de ces valeurs, prévue pour 2028. La conséquence serait sans doute une augmentation significative de la taxe foncière pour les immeubles anciens et une baisse pour les immeubles des années 70.
Sur votre avis de taxe foncière, peuvent figurer d’autres taxes déductibles :
- la taxe spéciale d'équipement ;
- les impositions perçues au profit des communautés urbaines pour la fraction de ces taxes et impositions qui se rapporte à la taxe foncière ;
- la contribution sur les revenus locatifs (CRL) due par les bailleurs personnes morales. Pour les sociétés civiles immobilières (SCI), uniquement si elles sont imposables au titre de l'impôt sur les sociétés (IS).
Pour connaître le détail des charges fiscales dues par le bailleur et déductibles des revenus locatifs, consultez le bulletin officiel des impôts BOI-RFPI-BASE-20-50.
La taxe ou redevance des ordures ménagères
Une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou une redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) est une taxe locale payée par le bailleur. Les collectivités locales peuvent mettre en place l’une ou l’autre pour financer le traitement des déchets ménagers.
Le bailleur peut en demander le remboursement auprès de son locataire, à l’exception des frais de gestion éventuels. Ces taxes locales font partie des charges récupérables. Aussi, elles ne sont pas déductibles des revenus locatifs.
La TEOM est assise sur la valeur locative du bien retenue pour le calcul de la taxe foncière. L'administration fiscale applique un coefficient décidé par la commune ou la communauté de communes. Elle figure sur l’avis de taxe foncière mais ne doit pas faire l’objet d’une déduction des revenus locatifs.
La REOM est une redevance pour services rendus et non pas une taxe fiscale. Elle est donc établie directement par la collectivité locale et doit être payée par l’occupant des locaux.
Bon à savoir :
De la même manière, si une taxe de balayage est prévue dans l’avis de taxe foncière, elle ne constitue pas une charge déductible des loyers mais une charge récupérable auprès du locataire.
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Les bailleurs de meublés sont redevables de la cotisation foncière des entreprises (CFE). En effet, les revenus locatifs des meublés sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et l’activité est par nature commerciale.
Plusieurs conditions sont nécessaires :
- réaliser des recettes annuelles supérieures à 5 000 € ;
- louer en meublé ;
- ne pas louer une partie de votre résidence principale.
La base d'imposition de la CFE est la valeur locative du bien comme pour la taxe foncière. Le montant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux d'imposition fixé par la commune.
Le bailleur peut déduire la CFE payée de ses revenus locatifs.
Bon à savoir :
Les activités de location nue, autres qu’à usage d'habitation, relèvent de la CFE si elles génèrent des recettes brutes hors taxes supérieures à 100 000 €.
Lire aussi : LMNP et CFE
La taxe d'habitation ?
La taxe d’habitation sur la résidence principale n’existe plus depuis le 1er janvier 2023. En location longue durée, votre locataire fait du logement loué sa résidence principale et ne doit donc plus verser de taxe d’habitation.
En meublé de tourisme, location saisonnière ou location de courte durée, le logement est considéré comme une résidence secondaire du propriétaire bailleur. Aussi, celui-ci doit prévoir la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Bon à savoir
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’est pas due si le logement est vide de meubles au 1er janvier. Mais vous ne pouvez alors pas le proposer à la location. Un logement vide de meuble et habitable peut en outre être assujetti à la taxe sur les logements vacants (TLV) et à la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) dans certaines communes.
Impôt sur les revenus locatifs
Tout bailleur doit payer l’impôt sur les revenus locatifs perçus, en location nue (revenus fonciers) comme en location meublée (bénéfices industriels et commerciaux ou BIC). C’est une obligation quel que soit le régime fiscal choisi : régime micro ou régime réel.
En optimisant vos charges déductibles, au régime réel, vous pouvez diminuer fortement les revenus imposables, voire générer un déficit foncier ou pratiquer des amortissements au régime réel en meublé (régime du loueur en meublé non professionnel LMNP ou professionnel LMP). La fiscalité du LMNP présente ainsi de nombreux avantages pour un bailleur.
Le taux dépend alors de votre tranche marginale d’imposition (TMI) au sein du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En complément, les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sont à prévoir sur tous les revenus locatifs imposables.
Récapitulatif des taxes et impôts locaux du bailleur
Taxe ou impôt incombant au bailleur
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