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Location nue ou location meublée : quel régime fiscal est le plus avantageux en 2025 ?
Toute personne qui se lance dans l’investissement locatif se pose cette éternelle question : location nue ou location meublée ? La réponse n’est pas absolue. En effet, en premier lieu, étudiez le marché locatif local pour savoir quel type de location est le plus adapté à votre projet. C’est le point crucial. Ensuite, bien sûr, vous analyserez la rentabilité de chaque investissement et, surtout le régime fiscal de la location meublée et de la location nue. Le choix fiscal ne peut pas être le seul critère de choix pour réaliser un investissement immobilier !
Comparatif des régimes fiscaux de la location en 2025
Avant de comparer les régimes fiscaux, rappelons la principale différence entre ces deux types de location :
- La location nue désigne le fait de louer un logement vide, sans mobilier. Le locataire y installe ses propres meubles et s’installe pour une longue durée. Le bail est alors de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale).
- La location meublée désigne le fait de louer un logement équipé et meublé afin que le locataire puisse s’y installer immédiatement avec ses valises. Le bail est plus court (1 an, voire 9 mois pour les étudiants). Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments obligatoires (literie, ustensiles de cuisine, table, chaises, rideaux, etc.)
Régime micro
Si vous souhaitez un régime fiscal simple, sans contrainte, le régime micro est fait pour vous. Vous déclarez simplement le montant brut de vos revenus locatifs et l'administration applique un abattement forfaitaire. Le montant, après abattement, est imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Aucune déclaration complémentaire, aucune comptabilité spécifique, c’est le régime de la facilité.
En location nue, les revenus locatifs sont des revenus fonciers. Le régime micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de revenus annuels (article 32 du Code général des impôts). L’abattement est de 30 %. Le bailleur est donc imposé sur 70 % de ses revenus fonciers.
En location meublée, les revenus locatifs relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 €. L’abattement est de 50 % en location longue durée.
En location saisonnière, un type de location meublée de courte durée, le régime micro-BIC évolue en 2025. Le plafond pour les meublés de tourisme non classés passe à 15 000 € et l’abattement à 30 %, comme en location nue. Les propriétaires de meublés de tourisme classés bénéficient d’un plafond inchangé à 77 700 € et d’un abattement réduit de 71 % à 50 %.
Régime réel
Le régime réel s’applique lorsque les revenus locatifs excèdent les plafonds, ou sur option du propriétaire. La déclaration des revenus locatifs selon le régime réel est plus complexe et nécessite quelques calculs.
Avec un régime réel, le bailleur déduit les charges déductibles des revenus locatifs, selon leur montant réel. Il s’agit des intérêts d’emprunt, des travaux, des frais de gestion, de la taxe foncière, etc.
En location nue, le déficit foncier éventuel est déductible du revenu imposable global du foyer jusqu’à 10 700 € (hors intérêt d’emprunt). La part de déficit liée aux intérêts d’emprunt ou excédant ce montant est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
En location meublée, vous pouvez déduire les charges réelles mais aussi pratiquer des amortissements sur la valeur du bien immobilier (hors terrain). Ces dotations aux amortissements nécessitent des connaissances comptables et se font par composant (toiture, gros œuvre, électricité) en fonction de la durée d’usage admise par l'administration fiscale. Le déficit éventuel est imputable et reportable sur les bénéfices industriels et commerciaux.
Régime fiscal à la revente
En location nue, la plus-value immobilière suit le régime des particuliers. Ainsi, vous bénéficiez des abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
En location meublée, le régime des plus-values dépend du type de loueur : professionnel ou non. Ainsi, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) profite du régime des plus-values des particuliers. Depuis 2025, les amortissements pratiqués doivent faire l’objet d’une réintégration au moment du calcul de la plus-value. Les plus-values imposables seront donc plus fortes.
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LMNP ou LMP : quel statut pour votre investissement locatif ?
Un loueur en meublé professionnel (LMP) bénéficie du régime des plus-values professionnelles. Celles-ci s’avèrent moins favorables si la vente intervient à court terme, mais devient avantageuse sur le long terme.
Comparaison des avantages fiscaux : location nue vs location meublée
Comment choisir entre location nue et location meublée ?
Vous avez les clés pour comparer les régimes fiscaux et choisir entre location nue et location meublée.
Attention : le régime fiscal de l’investissement locatif est un sujet de prédilection au parlement. Chaque année, la différence de régime fiscal entre location nue et location meublée revient dans le débat public. La pérennité des régimes fiscaux de 2025 n’est donc pas certaine.
Rappelons que la fiscalité des revenus locatifs ne doit jamais dicter votre choix. Tension du marché locatif, cible de la location, projet à long terme, durée du bail, doivent faire partie du choix d’un mode de location.
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