Le succès de tout achat immobilier dépend en premier lieu de la localisation, y compris pour investir. Quelle est la meilleure ville pour un investissement locatif ? Sur quels critères choisir le lieu d’investissement ? Voici quelques pistes…
3 critères pour choisir la meilleure ville et investir
L'investissement locatif est plus un choix de raison qu’un choix de cœur. Le logement doit vous plaire de manière objective et non selon vos goûts personnels.
Privilégier une bonne localisation
Pour choisir la localisation, il est préférable de choisir une ville que vous connaissez ou de bien vous documenter sur le marché locatif local. Mais aussi, sur le marché immobilier (pour la revente du bien). Par exemple, investir à Lille sans y avoir jamais mis les pieds est audacieux.
Si vous décidez de louer par vous-même et de gérer seul la location, il sera essentiel de privilégier une ville à proximité de votre domicile. Ce n’est pas toujours simple, notamment si vous résidez dans Paris ou dans une grande métropole. La rentabilité n’est pas nécessairement la meilleure et, surtout, le budget pour investir à Paris est élevé.
Recueillir toutes les données locatives et immobilières
Aujourd’hui, il est assez simple de trouver des informations pertinentes sur les prix immobiliers, mais aussi le montant des loyers, la réglementation, les projets d’urbanisme, la tension locative, etc.
Vous devez procéder à une étude de marché complète avant de vous décider avec les données suivantes :
- évolution des prix immobiliers sur une période longue (10 ans),
- tension du marché locatif : proportion de locataires, typologie des biens immobiliers (nombre de studios, de deux-pièces, d'appartements familiaux, etc.),
- profil des locataires : étudiants, touriste, famille, senior,
- stabilité du marché immobilier et du marché de la location,
- montant moyen des loyers et variation des dernières années,
- mobilité démographique de la ville.
D'autres informations plus subjectives peuvent être utiles comme la qualité de vie ou le dynamisme de la mairie (construction de centres universitaires, politique du logement, évolution des modes de transport, situation économique globale, etc.). Enfin, il est important de connaître la ligne politique de la mairie par rapport à la location.
Vous devez réussir à apprécier l’évolution du marché locatif local et l'impact des conditions économiques, avec les dernières données. L’objectif est de minimiser les risques et de maximiser le rendement, sans perdre de vue la valorisation du bien à long terme. Un bon investisseur cherche à réaliser une plus-value à la revente.
Affiner selon vos propres choix
Votre situation personnelle impacte le choix de la ville dans laquelle investir.
En premier lieu, votre capacité d’emprunt détermine le budget de votre investissement locatif. Il est possible que vous remboursiez déjà un prêt immobilier pour votre résidence principale. Souvenez-vous que les banques prennent en général autour de 70 % des loyers estimés pour calculer votre taux d'endettement.
Si votre budget s’établit à 80 000 €, n'investissez pas à Paris. Il sera alors plus pertinent d’opter pour une ville moyenne avec une bonne rentabilité locative comme Troyes ou Niort. Ces villes profitent de la proximité avec des lieux attractifs et d’un développement important. Le rendement locatif en 2024 atteint respectivement 8,5 % et 6,6 % brut.
Autre point personnel : votre situation fiscale. Si votre investissement locatif se double d’un objectif fiscal, vous pouvez privilégier un achat dans le neuf avec la loi Pinel (avant le 31/12/2024 !) ou un achat dans l’ancien avec le dispositif Denormandie.
La fiscalité va impacter aussi le mode de location : location nue ou location meublée (avec le statut de LMNP- loueur de meublé non professionnel). Dans certaines villes, la demande locative est plus forte pour les locations nues. Attention à choisir avant tout le type de location en fonction de la demande et non du régime fiscal !
Quelle est la meilleure ville pour un investissement locatif ? Nos conseils
Il est très difficile de citer la meilleure ville pour un investissement locatif…car il n’existe pas de réponse unique. Tout dépend de votre budget et de votre projet.
Ces dernières années, les prix immobiliers dans les métropoles ont largement augmenté. Cela éloigne certains investisseurs. Pourtant investir à Bordeaux ou à Paris reste une solution pertinente tant la demande locative est élevée.
Si vous privilégiez une grande ville, examinez Toulouse ou Montpellier, plus accessibles. Ces deux villes du sud ont le vent en poupe pour les investisseurs immobiliers. Dynamisme de l’emploi, croissance de la population, villes étudiantes, développement des transports, la rentabilité d’un investissement locatif à Toulouse ou à Montpellier dépasse 5 %.
Investir dans une ville moyenne comme Troyes, Angers ou Niort peut aussi être un bon choix. Plus accessibles que leurs voisines, ces villes présentent de nombreux atouts pour un investisseur immobilier. La demande de studios ou de logements étudiants est importante. Vous aurez le choix entre investir dans le neuf ou dans l’ancien et pourrez privilégier la location longue durée.
Quelle que soit la ville choisie pour investir, de nombreuses villes de France affichent une rentabilité supérieure à 5 %. En conjuguant baisse des prix immobiliers et baisse des taux de crédit, c’est le bon moment pour lancer un projet d'investissement locatif. Et pour louer en toute sécurité, confiez la gestion locative à un professionnel. Homepilot by iad cherche vos locataires, gère vos locations au quotidien avec une offre 100 % en ligne. Après avoir trouvé la meilleure ville pour un investissement locatif, il faut trouver le meilleur gestionnaire !
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