Estimation de loyer : comment fixer le loyer de votre logement ?

La loi sur l’encadrement des loyers (loi ELAN), est appliquée à Paris depuis le 1er juillet 2019. Les propriétaires bailleurs parisiens doivent désormais fixer le loyer de leur bien en se conformant à l'encadrement des loyers. Les références de loyer sont calculées par l’Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) et fixées par arrêté du Préfet. Comment dans ce nouveau contexte, s’assurer que son estimation de loyer est la plus juste ?

L’encadrement des loyers : comment ça marche?

Ce dispositif s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019. Il concerne les logements mis en location pour la première fois ou dont le bail, arrivé à échéance, doit être renouvelé.

Trois types de loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté du préfet :

• Le loyer de référence hors charges, qui correspond au loyer médian
• Le loyer de référence majoré hors charges, qui correspond au loyer de référence augmenté de 20 %
• Le loyer de référence minoré hors charges, qui correspond au loyer de référence minoré de 30 %

Ces trois références définissent ainsi un encadrement. Pour les logements meublés, une majoration forfaitaire est appliquée (+13% en 2019) sur le loyer de référence hors charge.

Si l’encadrement des loyers contraint les propriétaires à respecter une fourchette de loyers autorisés, les dépassements sont parfois possibles. Pour les biens justifiant de caractéristiques remarquables non prises en compte dans le calcul des loyers de référence, il est possible d’appliquer un complément de loyer. Celui-ci doit être justifié dans le contrat de location, et cela relève de l’exception.

Comment, dans ce contexte, maximiser son revenu locatif tout en respectant la loi ELAN ?

Réaliser une estimation de loyer fiable

L’encadrement des loyers a l’avantage de fournir aux bailleurs un loyer de référence auquel se conformer. Ce loyer permet d’établir une bonne estimation du niveau des loyers sur le marché de la location. Mais comment savoir si la référence de loyer majorée ou le complément de loyer peuvent être appliqués ?

Aujourd’hui, internet permet de se faire assez facilement une idée des loyers moyens pratiqués. Avant la mise en location de son bien, consulter des plateformes en ligne type SeLoger ou PAP permet de se rassurer sur son estimation de loyer.

Pour réaliser une estimation de loyer fiable, le bailleur doit dresser le portrait de son bien. La surface du logement, le nombre de pièce, sa situation dans l’immeuble (RDC ou étage) sont des éléments primordiaux.

La localisation du bien immobilier est ensuite très importante. Au sein d’un même quartier, les loyers peuvent varier de façon conséquente. Il s’agit donc pour un bailleur d’étudier la situation de son appartement de façon objective.

L’objectivité est le facteur clef qui permettra au bailleur d’estimer son loyer correctement.

Revaloriser son loyer

Après le départ d’un locataire, le bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer de son appartement. Il est tenu de suivre l’indice de revalorisation des loyers, publié régulièrement par l’Insee.

Il existe 2 exceptions qui permettent d’augmenter son loyer de façon significative :

• Loyer sous-valorisé : Lorsque le loyer est clairement inférieur à la valeur locative réelle du bien, le bailleur peut réévaluer le loyer. Cependant, le cas d’un loyer manifestement sous-évalué est très encadré. En zone tendue, comme à Paris, la hausse du nouveau loyer est limitée à la moitié de la différence entre le marché et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

• Travaux d’amélioration : Lorsque le bailleur a effectué d’importants travaux d’amélioration, il peut effectuer une augmentation du loyer annuelle équivalente à 15% du coût des travaux. Cette augmentation ne peut être supérieure à 7,5% du loyer sur l’année.
• Ces mécanismes ne dispensent pas de respecter l’encadrement des loyers si le bien est dans une zone concernée par celui-ci.

5 conseils d’initiés pour fixer le loyer de votre bien

#1 Le marché de la location est un marché comme un autre

Le marché de la location à Paris est très transparent. Des sites tels que PAP et Seloger.com permettent aux locataires de faire des comparaisons précises selon la localisation et le type de bien. Il est donc très difficile de s’extraire du « prix du marché ».

Quand un appartement se loue difficilement, c’est certainement parce que le niveau du loyer est trop élevé par rapport aux prix du marché.

Fixer le montant du loyer au-delà des prix du marché se fait généralement au détriment du rendement locatif sur l’année. Si un loyer important paraît intéressant au premier abord, il risque de décourager les locataires, et notamment les bons dossiers qui trouveront facilement un logement à meilleur prix.

Il s’agit donc de favoriser la rentabilité de son investissement locatif en fixant un loyer adapté et attractif.

#2 Toujours penser au rendement locatif

Que cherchez-vous en louant votre appartement ? À maximiser votre revenu locatif sur le long terme. Or un loyer mensuel plus élevé peut cacher un rendement global inférieur. En effet, des vacances locatives plus longues et des changements de locataires plus fréquents peuvent vite atténuer tous les avantages d’un loyer plus élevé.

Par exemple, sur une location de 12 mois, 1 mois de vacance locative correspond à une baisse du loyer de 8%.

Pour louer son appartement, il est donc plus intéressant pour un bailleur de garder un loyer dans le marché, et d’éviter de subir de la vacance locative. C’est également un moyen de diminuer le stress lié à la mise en location et de louer rapidement à des bons dossiers, qui resteront plus longtemps et seront d’autant plus respectueux du bien immobilier !

#3 La saisonnalité du marché locatif

Le marché immobilier parisien se comporte très différemment selon les périodes de l’année, notamment pour les appartements de 2 pièces ou plus. La majorité des locataires changent de logement durant l’été ou à la fin de l’année. Ce sont les meilleurs moments pour louer votre bien rapidement et aux meilleures conditions.

#4 Faire estimer son loyer

Pour obtenir une estimation de loyer satisfaisante, le plus simple reste de faire estimer son loyer par une agence de gestion locative. Les professionnels de la gestion locative sont en effet bien informés. Ils connaîtront le niveau des loyers par type de logement, localisation et surface.

Le principal obstacle à une estimation du loyer fiable par le bailleur est la dimension affective qui le lie à son bien. En effet, un investissement locatif est une décision importante, et le bailleur aura généralement du mal à évaluer la valeur locative de son appartement de façon objective.

Homepilot vous propose un service gratuit et en ligne d’estimation du loyer de votre appartement à Paris : estimer votre loyer ici.

#5 Ne sur-valorisez pas votre loyer

Il peut être tentant d’essayer de louer son appartement à un prix supérieur à sa valeur locative réelle.

Cette stratégie est rarement gagnante.

Les biens aux loyers sur-valorisés sont souvent plus difficiles à louer, vous laissant avec des mois entiers de vacance. Enfin, en cas de non respect des loyers de référence, le locataire dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester un montant de loyer. Cette contestation peut conduire à des sanctions prévues par la loi ELAN, dont une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

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