L’information du locataire est une obligation légale du bailleur. Celui-ci doit donc fournir au locataire un dossier de diagnostics techniques (DDT) obligatoires établi par un professionnel certifié. Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ? Le diagnostic plomb, électricité ou état des risques ? Homepilot vous aide à comprendre quels sont les diagnostics techniques à fournir selon la situation de votre logement.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?
L’obligation de fournir des diagnostics immobiliers lors de la conclusion d’un bail d'habitation a évolué ces dernières années, notamment avec la loi Alur du 24 mars 2014, la loi Élan du 23 novembre 2018 ou la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
Liste des diagnostics obligatoires
L’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise la liste des diagnostics obligatoires à annexer dans le contrat de location :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui évalue la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre ;
- Un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
- Un état de l’installation intérieure de gaz requis si l'installation a plus de 15 ans ;
- Un état de l’installation intérieure d’électricité requis si l'installation a plus de 15 ans ;
- Un état des risques à fournir si le bien est situé dans une zone concernée par des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, d’exposition au radon ou de recul du trait de côte ;
- Un diagnostic bruit est requis si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des aérodromes.
Concernant le diagnostic sur la présence ou l’absence d’amiante, il est également requis par loi, même si le décret d’application n’est pas encore paru. Au regard de l’obligation de louer un logement décent, il est donc recommandé de mettre ce document à la disposition du locataire.
En complément, le propriétaire bailleur doit mentionner la surface habitable dans le contrat de location (Article 3, 4° de la loi précitée).
Bon à savoir : la situation du bien dans une zone exposée au bruit et les recommandations indiquées sur le DPE ont une valeur indicative. En revanche, les autres diagnostics immobiliers sont opposables au propriétaire bailleur.
Quels sont les contrats de location concernés ?
L’obligation d’annexer dans le contrat de location des diagnostics immobiliers est précisée dans la loi du 6 juillet 1989 précitée. Cette loi régit les locations de logements constituant la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse de locations nues ou meublées.
L’impact du DPE est particulièrement important. Depuis 2025, les logements classés G considérés comme des logements énergivores sont interdits à la location. En 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F, puis aux logements classés E en 2034.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur impose aux propriétaires de locations saisonnières, de locations touristiques ou de courte durée d’établir un DPE. Le DPE est donc obligatoire pour toute location nouvellement proposée sur le marché du meublé de tourisme, en zone tendue, soumis à autorisation de changement d’usage. Dans ces zones, les logements classés F ou G sont interdits à la location. Cette interdiction s’étendra à ceux classés E en 2034.
Bon à savoir :
Un contrat de bail commercial doit comporter en annexe le DPE, l’état des risques naturels et le diagnostic amiante.
Comment fournir les diagnostics techniques au locataire ?
Le bailleur doit regrouper l’ensemble des diagnostics immobiliers dans un dossier de diagnostics techniques (DDT).
Celui-ci fait partie des documents à annexer au bail.
Bonne nouvelle pour la planète : ce dossier peut être transmis par voie dématérialisée au locataire, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire dans le contrat de location.
Bon à savoir :
Les frais liés aux diagnostics immobiliers obligatoires sont à la charge du propriétaire bailleur. Les prix étant libres, il est conseillé de comparer plusieurs devis avant de réaliser le DDT.
Quand effectuer les diagnostics techniques pour une location ?
Obligation d’information dès l’annonce de location
La classe énergétique du logement (DPE) mis en location doit être mentionnée dès l’annonce immobilière.
Par ailleurs, si le bien est situé dans une zone à risques, le bailleur a l’obligation de mentionner dans son annonce de mise en location que : “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques”.
Obligation au moment de la visite du logement par le candidat locataire
Certains diagnostics obligatoires sont à transmettre lors de la première visite du bien immobilier. Cette obligation concerne notamment l’état des risques.
Aussi, il est recommandé de contacter un diagnostiqueur certifié et assuré dès la décision de mise en location du logement. Vous trouverez la liste des professionnels sur le site du gouvernement.
Obligation d’annexer le dossier de diagnostic dans le bail
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit être annexé au contrat de bail, lors de sa signature et de son renouvellement.
Le propriétaire bailleur peut tenir à la disposition du locataire le diagnostic amiante, sans que celui-ci figure systématiquement en annexe. En pratique, le diagnostiqueur remet un dossier complet en pdf.
Quelle durée de validité pour les diagnostics immobiliers obligatoires ?
La durée de validité varie selon l’objet du diagnostic technique :
- L’état des risques a une durée de validité de 6 mois.
- Le CREP a une durée illimitée en l’absence de plomb mais de 6 mois en présence de plomb avec une obligation d’entreprendre des travaux, faute de quoi il engage sa responsabilité pénale (Article L 1334-9 du Code de la santé publique).
- L’état de l’installation d'électricité ou de gaz a une durée de validité de 6 ans. Un certificat de conformité de moins de 6 ans peut tenir lieu de diagnostic.
- Le DPE est valable 10 ans. Par exception, tout DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 doivent être refaits en 2025.
Quelles sanctions en l’absence de fourniture des diagnostics obligatoires dans le bail ?
Le bailleur engage sa responsabilité s'il ne transmet pas volontairement les diagnostics obligatoires en location ou s'il mentionne de fausses informations dans l'annonce immobilière pour induire le futur locataire en erreur.
Le locataire peut alors agir en justice pour demander l'annulation du bail ou une réduction du montant du loyer.
Pour vous assurer de respecter vos obligations, il est recommandé de faire appel à un professionnel de la gestion locative ! Avec Homepilot, vous vous assurez d’être en règle côté diagnostics obligatoires. Contactez-nous pour tout savoir sur notre offre de gestion locative et devenir un bailleur tranquillisé.
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