Louer son appartement en zone tendue : qu’est-ce que cela signifie ?

Afin de limiter la hausse des loyers dans certaines agglomérations urbaines, la loi Alur définit des “zones tendues”. Les zones tendues signalent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement dont la conséquence est une hausse des loyers. Ces zones sont soumises à des règles de location particulières et parfois, un encadrement des loyers.

28 agglomérations sont aujourd’hui considérées comme des zones tendues. C’est le cas de l'agglomération parisienne, lyonnais, toulousaine, bordelaise et de la côte méditerranéenne.

Loyers en zone tendue

L'appellation zone tendue permet notamment de limiter le montant et la hausse des loyers. Cependant, il existe encore peu de mesures punitives sur certains loyers dépassant ces limites.

Dans les grandes agglomérations, la loi Alur prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers. Cependant, si l’encadrement parisien est en place depuis 2015 et celui de Lille depuis 2017, les autres grandes agglomérations ne les ont pas encore instaurés. Les encadrements parisiens et lillois fixent un loyer maximum autorisé. Cependant, un complément de loyer peut être appliqué si celui-ci est justifié dans le bail. Le complément de loyer permet au bailleur d’obtenir un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Cependant, les loyers surévalués peuvent être contestés par les locataires auprès d’un juge de proximité ou d’une commission de conciliation, même si celui-ci l’a accepté en signant le bail. Il s’agit en réalité de la seule mesure de répression possible en cas de non respect de l’encadrement. En savoir plus sur l’encadrement des loyers à Paris.

La hausse des loyers est également encadrée par l’indice de réévaluation des loyers. Une augmentation du loyer ne peut être réalisée que lors du renouvellement du bail ou annuellement si une clause de réévaluation est incluse dans le bail. Ce dispositif de limitation de la hausse des loyers s’applique uniquement aux résidences principales.

Préavis du locataire en zones tendues

Les délais de préavis varient en fonction du type de location. Pour les logements meublés, le préavis est de 1 mois. Il est habituellement de 3 mois pour les logements vides (qui bénéficient de baux de 3 ans). La dénomination “zone tendue” réduit les délais de préavis du locataire de tout type de location à un mois. Le but étant de donner plus de flexibilité au locataire.

Résidences secondaires

Les neufs premiers arrondissements de la capitale sont touchés par une hausse d’achats destinés à la résidence secondaire. C’est d’autant plus le cas proche de Notre Dame, sur les quais de Seine ou dans le 7e arrondissement parisien. Les résidences secondaires retirent du marché de la location beaucoup de biens. Cela contribue à diminuer l’offre de logement à Paris. Afin de lutter contre cette pratique, les propriétaires de résidences secondaires meublées dans les zones tendues se voient imposer une majoration de la taxe d’habitation. Les propriétaires de résidences secondaires devront donc payer une surtaxe en plus de plus que leur taxe d’habitation habituelle.

Cette mesure reste toutefois subordonnée à la décision des pouvoirs locaux. La ville de Paris qui a voté cette mesure prévoit de l’augmenter prochainement, la faisant passer de 60% à 250%. En 2017, la capitale compte près de 110 000 résidences secondaires alors que le loyer moyen à Paris avoisine les 30 €/m².

Certaines dérogations à cette taxe sont possibles, notamment quand le propriétaire est contraint de posséder cette résidence secondaire. C’est le cas par exemple des résidences liées à l’activité professionnelle de la personne ou à son hospitalisation dans un établissement.

Logements vacants en zones tendues

Si l’insuffisance des logements se fait sentir, on compte en moyenne 8% de logements vacants à Paris aujourd’hui. La taxe sur les logements vacants va également être quadruplée selon la résolution du conseil de Paris votée début juillet. Elle passerait de 1 000 € en moyenne à 4 000 €. Le conseil de Paris espère ainsi conduire les propriétaires à vendre ou à louer leurs appartements. Il s’agit d'accompagner la baisse des prix à l’achat et à la location.

Autres taxes sur les logements

La nouvelle taxe sur les micro-logements, dite “Apparu”, permet de taxer les petits biens loués. Pour les appartements dont la surface est inférieure à 14 m², le loyer est plafonné à 41,64 €/m² en 2017. Au delà de ce seuil, le bailleur n'est pas dans l’illégalité mais les impôts augmentent par tranche, de sorte à compenser ce gain. Cette mesure a vocation à être dissuasive car l’intégralité des gains réalisés au dessus des 41,64 €/m² est directement reversée en impôts.

Les format de location courte durée ou Airbnb sont également très réglementé. A Paris, au delà de 120 jours de location par an, le bailleur doit s’enregistrer à la mairie afin d’obtenir un numéro d’immatriculation. Le cas échéant, une amende sera appliquée. L’intérêt de cette mesure est double : éviter la concurrence déloyale vis-à-vis de l'hôtellerie et limiter le dépeuplement des centres villes au profit de ces locations courte durée.

Bilan

La législation dans les zones tendues est très protectrice du locataire. La loi Alur, qui instaure cette dénomination, a été établie afin de lutter contre la crise du logement. Le but principal reste de lutter contre la hausse excessive des loyers. Des mesures pour augmenter l’offre de logement et limiter les loyers ont donc été instaurées.

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