En matière d’investissement immobilier, les frais de transaction et les honoraires de gestion locative peuvent vite plomber la rentabilité attendue par les propriétaires. Nombre d’entre eux les oublient souvent dans leurs calculs. iad Location & Gestion a mené une étude sur l’ensemble de la capitale française pour savoir à combien s’élèvent ces frais d'agence et quel est l’impact sur la rentabilité.

Les médias parlent de l'étude iad Location & Gestion : Le Figaro, Les Echos, BOURSIER.COM, Le Particulier, La Tribune

Combien coûte  la vente d’un appartement ?

D’après l’étude menée par iad Location & Gestion, les honoraires des agences immobilières pour la vente d’un appartement parisien valorisé à 450 000€ s’élèvent en moyenne à 24.390€ TTC, soit 5,42% du prix de vente.

Le coût maximum relevé parmi toutes les agences immobilières s’élève à 36.000€ TTC (soit 8% du prix de vente) et le coût minimum à 13.500€ TTC (3%) à services équivalents.

L’étude montre que les disparités de frais de transaction entre les arrondissements parisiens restent faibles. L’arrondissement avec les coûts les moins élevés est le 12^ème, avec un coût moyen de 21.845€ TTC. L’arrondissement avec les coûts les plus élevés est le 3^ème, avec un coût moyen de 27.188€.

Au sein d’un même arrondissement et d’un même quartier, on observe d’importants écarts entre les agences : dans le 4^ème arrondissement, la différence de coût entre l’agence immobilière la moins chère et la plus chère atteint 22.500€ TTC, soit 5% du prix du bien.

Agence immobilière en réseau ou agence indépendante ?

Les agences immobilières membres d’un réseau sont en moyenne 3.156€ TTC plus chères que les agences indépendantes.

Il existe de fortes disparités de tarifs même au sein d’agences d’un même réseau national. Les différences de coûts peuvent atteindre 6.000€ TTC, soit plus d’un pourcent du prix de l’appartement.

Le manque de transparence des agences immobilières

59% des agences immobilières et administrateurs de biens étudiées n’affichent pas clairement leurs honoraires de vente et leurs frais de gestion locative sur leurs sites internet et ne respectent pas la législation en vigueur. En effet, l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière indique que les honoraires doivent être accessibles de manière explicite en 2 clics maximum.

Par ailleurs, 71% des agences immobilières privilégient les honoraires sous forme de barème, avec un taux dégressif par rapport au prix de vente. Seuls 29% d’entre elles adoptent un taux d’honoraire fixe et invariable.

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Combien coûte la gestion locative d’un appartement parisien avec un loyer charges comprises de 1.500€ par mois ?

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Les frais de gestion d’un appartement à Paris se composent de trois éléments : la recherche de locataire, la gestion locative et la garantie des loyers impayés. A ces frais s’ajoutent souvent des frais additionnels, non pris en compte dans cette étude (frais de dossier ou de résiliation, frais d’encadrement de travaux, aide à la déclaration fiscale, etc.).

Les frais d'agence pour la recherche de locataire coûtent en moyenne 0,95 mois de loyer charges comprises à Paris (TTC). L’étude met en évidence des différences significatives de prix d’une agence immobilière à l’autre, allant de 15€ par m² à 1,7 mois de loyer charges comprises.

Les frais d'agence pour la gestion locative coûte en moyenne 7,4% TTC du loyer charges comprises pour la gestion complète d’un logement à Paris. A niveau de prestations égales, les tarifs de gestion locative varient de 5 à 12% d’une agence immobilière à l’autre. La gestion locative au sens strict, dans le cadre de cette étude, consiste en la gestion administrative de la location (quittancement, recouvrement des loyers, régularisation des charges, indexation du loyer, gestion de la maintenance, etc.)

La garantie des loyers impayés coûte en moyenne 2,5% TTC du loyer charges comprises. Le coût de l’assurance, dite GLI, varie entre 1,8 et 4% en fonction de l’agence.

Quand on met tous les frais bout à bout, la gestion locative d’un appartement avec un loyer de 1.500€ charges comprises, coûte au propriétaire bailleur parisien en moyenne 2.207€ TTC par an, soit 12,3% du loyer charges comprises, équivalant à un mois et demi de loyer et charges. Cela inclut les frais de recherche de locataire annualisés (sur trois ans), la gestion locative et la garantie des loyers impayés.

Pour des prestations équivalentes, les honoraires de gestion locative varient du simple au double d’une agence immobilière à l’autre. L’étude met en évidence des honoraires allant de 1.625€ par an, soit 9% du loyer annuel charges comprises, à 3.196€ par an, soit 17,8%.

L’étude fait apparaître une forte disparité des frais de gestion locative dans différents arrondissements de Paris. L’arrondissement parisien avec les agences immobilières et les administrateurs de biens les moins chères est le 10^ème, avec un coût moyen de 2.019€ par an pour la gestion locative d’un appartement avec un loyer charges comprises de 1.500€. L’arrondissement le plus cher est le 2^ème, avec un coût moyen de 2.444€ par an, soit 21% de plus que le 10^ème.

Même au sein d’un même arrondissement, l’étude fait apparaître des différences de prix d’une agence immobilière à l’autre allant de 9% à plus de 50%.

L’écart de prix entre les agences indépendantes et les agences en réseau est faible, moins de 3% d’écart de prix en moyenne.

Cependant il existe de fortes disparités de prix entre agences immobilières au sein d’un même réseau. Nous observons des différences d’honoraires pouvant aller jusqu’à 47% au sein d’agences du même réseau ; et ce même au sein d’un même arrondissement.

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Lire aussi :

• Baromètre national des frais des agences immobilières 2018

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A propos de iad Location & Gestion

Les services de gestion locative nous semblaient compliqués, chers et peu réactifs. C’est pourquoi nous avons créé iad Location & Gestion.

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