Frais de gestion locative

Avant de confier la location de votre logement à un professionnel, vous vous interrogez sûrement sur le coût. Les frais de gestion locative comprennent plusieurs éléments. Les honoraires sont libres et l’essentiel est d’obtenir toute la transparence nécessaire sur les services et le coût correspondant. Chez Homepilot, nous plaçons la transparence tarifaire au cœur de notre mission. 

Que comprennent les frais de gestion locative ? 

La gestion d’une location par le propriétaire ou par un professionnel nécessite plusieurs étapes : la mise en location, la gestion locative au quotidien (notamment encaissement des loyers , réalisation des travaux, gestion des sinistres…) et la fin du bail. Chaque étape occasionne des frais plus ou moins importants. 

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Frais d’agence pour une mise en location 

Pour mettre un bien immobilier en location, plusieurs préalables s’imposent : 

• réaliser des photos professionnelles, indispensables pour mettre en valeur le bien,; 
• faire effectuer les diagnostics techniques immobiliers obligatoires, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique), le risque d’exposition au plomb, l’état des risques,  le diagnostic bruit (si le logement appartient à une zone concernée) ou encore l’état des installations d’électricité et de gaz si le bien a plus de 15 ans ;  
• rédiger une annonce conforme à la réglementation ; 
• réaliser les visites du logement avec les locataires intéressés ; 
• sélectionner et vérifier les dossiers des candidats à la location ; 
• préparer le bail et les actes de caution éventuels ; 
• organiser la signature du contrat de location avec ses annexes ; 
• établir l’état des lieux d’entrée. 

En général, les frais d’agence traditionnelle pour une mise en location correspondent à un mois de loyer. Chez Homepilot, c’est 80 % du loyer mensuel charges comprises TTC ! 

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Frais de gestion locative

Les missions comprises dans le cadre de la gestion locative doivent être explicitées : 

• Gestion administrative et financière; 
• Gestion technique et gestion des travaux d’entretien courant; 
• Suivi de la relation avec les locataires et le syndic; 
• Suivi des paiements (loyer et versement propriétaire) ; 
• Calcul de l’augmentation annuelle du loyer et de la régularisation des charges ;  
• Edition d'un compte-rendu annuel pour la déclaration fiscale ; 
• Envoi mensuel des comptes-rendus de gérance avec accès à une interface en ligne dédiée

Si le bailleur confie la gestion locative à un gestionnaire, il sera le seul à payer les honoraires. Ses locataires ne pourront pas être refacturés des honoraires de gestion du bien. 

Très souvent, l’agence immobilière conserve un pourcentage du loyer (entre 5 et 10 %) pour ses honoraires de gestion locative. Chez Homepilot, nous appliquons un pourcentage, avec un minimum d’honoraires. Nous réalisons les mêmes missions, pour tous nos clients, sans priorisation des tâches, quelle que soit la taille du bien loué ! 

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Quelle contrepartie aux frais d’agence pour la gestion d’une location ? 

Pourquoi confier la gestion locative à un professionnel ? Pour le propriétaire, c’est l’assurance d’une sérénité et un gain de temps précieux. 

Homepilot sera là à chaque instant pour apporter support et assistance au propriétaire. 

Avec un professionnel, le propriétaire pourra définir un loyer optimal tout en respectant les règles  applicables à l’encadrement des loyers. 

Le propriétaire pourra même souscrire, s’il le souhaite, à une garantie loyers impayés pour se protéger des impayés et retards de paiement de ses locataires. 

Surtout, il bénéficie d’un accès permanent aux interventions du professionnel gestionnaire et les flux financiers associés dans son espace personnel dédié. 

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Quelle répartition des frais de gestion entre propriétaire et locataire ?

Des honoraires libres pour l’agence immobilière

La liberté de fixer les honoraires reste la règle pour les agences immobilières et les professionnels de la gestion locative. Ils peuvent fixer des frais fixes ou variables pour leurs clients. Ces derniers sont les propriétaires bailleurs avec lesquels le professionnel a signé un mandat de gestion locative. 

L’agence immobilière peut décider de partager une partie des frais de mise en location entre le propriétaire et le locataire. Désormais, ce partage est encadré pour éviter les abus. 

Le professionnel doit informer le propriétaire du montant des frais dans le mandat de gestion et le locataire dans le bail. 

Et, depuis le 1^er avril 2019, la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) impose d’indiquer le montant des frais d’agence pour la mise en location à la charge du locataire sur toutes les annonces immobilières de location. 

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Un plafonnement des frais de mise en location pour le locataire

Depuis le 15 septembre 2014, la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) protège le locataire, avec lequel l’agent immobilier ne signe ni contrat ni mandat. Plus précisément, le locataire bénéficie d’un plafond des frais de mise en location (organisation des visites, constitution du dossier,  rédaction du bail et établissement de l'état des lieux d'entrée) que le propriétaire peut mettre à sa charge : 

• 12 € TTC par mètre carré (m2) de surface habitable en zone très tendue (Paris et 68 communes limitrophes en première couronne),
• 10 € TTC / m2 en zone tendue (1149 communes soumises à l’encadrement des loyers réparties dans les 28 agglomérations de métropole), 
• 8 € TTC / m2 en zone détendue (soit le reste du territoire français).   

Ces tarifs peuvent être actualisés chaque année par arrêté du ministre du Logement, en fonction de la variation annuelle de l’IRL (indice de référence des loyers). 

Cela concerne tous les baux d’habitation concernés par la loi n°89-462 du 6 août 1989 : 

• les contrats de location meublée, 
• les contrats de location nus,  
• mais pas les contrats de locations saisonnières. 

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Un plafonnement des frais d’état des lieux d’entrée pour le locataire

La réalisation de l’état des lieux d’entrée par une agence immobilière est facturée au maximum 3 € TTC / m2 au locataire. 

Attention, car l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire sortant ! 

Enfin, dernière règle de répartition des frais de gestion locative : le locataire ne peut payer plus d'honoraires que le propriétaire. Cela concerne exclusivement les missions de mise en location et d’état des lieux d’entrée. 

Prenons un exemple : un propriétaire veut mettre en location un appartement non meublé de 2 pièces dans un immeuble haussmannien du 12^e arrondissement de Paris. La superficie habitable est de 30 m2. Le loyer est encadré par un loyer majoré de 27,5 €/ m2. Le loyer mensuel est de 825 € hors charges et de 925 € charges comprises. Pour la mise en location, Homepilot prend des honoraires à hauteur de 80 % d’un mois de loyer, soit 740 €. La plafond de mise en location possible pour (12 + 3) * 30 = 450 €. Toutefois, le locataire ne peut payer plus que le propriétaire. Le plus simple est alors de partager par moitié les frais de mise en location, soit 370 € chacun ! 

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Comment déduire les frais de gestion locative ?

Des régimes fiscaux différents s’appliquent selon le type de location : 

• revenus fonciers pour la location nue ; 
• revenus industriels et commerciaux (BIC) pour la location meublée. 

Dans les deux cas, le propriétaire peut choisir entre un régime micro (micro foncier ou micro-BIC) ou un régime réel : 

• Avec le régime micro, le propriétaire bénéficie d’un abattement pour couvrir tous ses frais, y compris les frais de gestion locative. Ainsi, il n’a pas de déclaration de résultat à produire, ni de comptabilité complexe à tenir. 
• Avec le régime réel, le propriétaire déduit toutes ses dépenses pour leur montant payé. Les frais de gestion locative viennent alors en déduction du résultat imposable. 

Nous vous invitons à vous rapprocher d’un professionnel de la fiscalité pour étudier votre situation au cas par cas. 

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Des frais de résiliation d’un mandat de gestion locative ? 

L’article 2004 du Code civil prévoit qu’un mandant peut révoquer son mandat quand il le souhaite. 

Le plus souvent, le mandat de gestion locative se conclut pour une période déterminée, qui ne peut excéder 30 ans. En général, le contrat a une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. 

Par principe, vous ne pouvez rompre sans frais le contrat qu’à sa date d’anniversaire (loi Chatel n° 2005-67 du 28 janvier 2005). Le gestionnaire doit vous informer entre 1 mois et 3 mois avant la date anniversaire de cette possibilité de résilier le contrat (article L 125-1 du Code de la consommation). 

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Chez Homepilot, la gestion locative se réalise sans engagement ! 

Alors plus d’hésitation. Prenez contact avec un conseiller en gestion locative pour estimer le montant de votre loyer et échanger en détail sur nos frais de gestion locative. 

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