Comment décrypter les honoraires des agences immobilières

Faute de transparence, de nombreux bailleurs sont souvent surpris par les honoraires des agences immobilières.

Savez-vous combien vous coûte réellement les frais de gestion locative de votre appartement ?

Les honoraires des agences immobilières : une structure tarifaire complexe

Les honoraires des agences immobilières regroupent traditionnellement 4 catégories d’honoraires.

Honoraires de mise en location

La loi Alur encadre les honoraires de mise en location et s’applique à toute location de résidence principale, vide ou meublée.

D’après cette loi, le locataire est redevable uniquement des frais de visite, d’acte et d’état des lieux (à hauteur de 50 % des frais). Concernant les frais de recherche, d’intermédiation et de gestion, ils sont entièrement portés par le bailleur.

Locataire à Paris, celui-ci paie un maximum de 15 € TTC/m², correspondant à la moitié des frais de visite, d’acte et d’état des lieux. Alors qu'en dehors de Paris, le montant varie en fonction des villes entre 11 €/m² et 13 €/m². D’après une étude récente de l’association UFC-Que Choisir, environ 10 % des agences ne respectent pas le plafond légal.

BailleurCelui-ci paie au moins autant que le locataire pour les frais de visites, d’acte et d’état des lieux (15 €/m²). A ces frais s’ajoutent des frais de recherche et d’intermédiation librement fixés par les agences. En général, ces derniers sont compris entre 1 et 1,5 fois le loyer mensuel hors charges TTC^*.

Honoraires de gestion locative

Les frais de gestion locative couvrent la gestion courante du bien et sont à la charge du bailleur. A Paris, nous observons que ces frais varient entre 6 et 12% TTC du loyer, charges comprises*.

Nous vous conseillons donc de vérifier le détail des prestations incluses, ainsi que l’assiette du calcul. En effet, la majorité des agences utilisent comme assiette le loyer charges comprises mais d’autres, moins scrupuleuses, y ajoutent le montant du dépôt de garantie.

Garantie loyers impayés

Les agences proposent souvent au bailleur de souscrire une garantie qui protège le bailleur contre le risque de loyers impayés et de dégradation du bien. Pour pouvoir y souscrire, le locataire de l'appartement doit être titulaire d’un CDI et avoir un salaire mensuel net au moins trois fois supérieur au montant du loyer charges comprises.

En moyenne, la garantie loyers impayés est facturée au propriétaire entre 2 et 3 % TTC du loyer, charges comprises*.

Honoraires divers

À ces frais de gestion s’ajoutent une multitude d'honoraires divers : renouvellement de bail, aide à la déclaration des revenus fonciers, frais de résiliation du mandat de gestion, etc.

En moyenne, vous pouvez compter environ 200 à 300 € TTC par an. Attention, le montant des frais peut varier du simple au double en fonction de l’agence immobilière.

Attention aux agences peu scrupuleuses
‍La source du problème : les honoraires de mise en location rapportent jusqu’à 2 fois plus à l’agence que les honoraires de gestion. En effet, des agences peu scrupuleuses préfèrent donc des locataires qui ne resteront que pour une courte durée ; souvent des étudiants ou des expatriés, afin d'augmenter leurs honoraires, au détriment de votre rendement locatif.

Homepilot, une offre simple et transparente

Nous avons créé Homepilot pour rendre la gestion locative plus simple, plus transparente et surtout plus juste.

L’offre Homepilot ne pourrait être plus claire : nous facturons 8 % TTC du loyer plus charges, tout compris. De plus, nous garantissons les loyers et vous n'avez aucun frais additionnel.

Nous avons complètement remis en question les tarifs pratiqués par les agences immobilières traditionnelles pour arriver à une offre plus logique, où nos intérêts sont parfaitement alignés avec ceux de nos clients propriétaires :

• Une offre tout compris : Nous ne facturons pas de frais de mise en location au bailleur. Car c'est dans l'intérêt du bailleur de garder ses locataires le plus longtemps possible, et d'en retrouver de nouveaux rapidement. Nous avons le même objectif. Plus la rotation est élevée, moins nous gagnerons d’argent.

• Un prix en pourcentage du loyer : En tant que bailleur, vous souhaitez maximiser vos revenus locatifs. En facturant un pourcentage du loyer, nos intérêts sont donc parfaitement alignés.

• Plus votre loyer est élevé, plus notre chiffre d’affaires est élevé.

• Moins il y a de périodes de vacances locatives, mieux nous nous portons. Pendant les périodes de vacance, nous ne gagnons rien !

Homepilot, moitié moins cher qu’une agence traditionnelle  

Benoît R. est propriétaire bailleur d’un appartement meublé de 52 m² dans le 11^ème arrondissement de Paris, avec un loyer mensuel charges comprises d’environ 1 500 €, soit 18 000 € par an. En passant par une agence traditionnelle, Benoît payait en moyenne 2 616 € TTC de frais d’agence par an, soit 15 % de son revenu locatif annuel :

• 706 € de frais de mise en location - ce qui correspond à 1 mois de loyer plus 15 €/m² de frais d’actes et d’état des lieux annualisé sur une durée de bail de 3 ans.

• 1 260 € de frais de gestion, soit 7 % du loyer charges comprises.

• 450 € de frais de garantie loyers impayés, soit 2,5 % du loyer charges comprises.

• Environ 200 € de frais divers : aide à la déclaration fiscale, suivi de sinistres, archivage annuel, etc.

Avec Homepilot, Benoît paie 1 440 € TTC par an, tout compris et loyers garantis. C'est-à-dire qu'il économise 1 176 € par an, soit presque 50 % de moins qu’avec une agence traditionnelle.

* Méthodologie : étude effectuée par Homepilot par enquête téléphonique sur un échantillon de 82 agences immobilières à Paris intra-muros, incluant des agences indépendantes et des agences part de réseaux nationaux. L’étude a été réalisée entre mars et juin 2016.