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Bailleurs : Faut-il louer meublé ou vide ?
La location meublée a un rendement moyen de 4% par an, supérieur à celui de la location vide. Mais qu’est-ce qui rend la location meublée aussi rentable ?
D’après une récente étude du Figaro Immobilier, la location meublée a un rendement moyen de 4% par an1. C'est supérieur à celui de la location vide et à beaucoup d’autres classes d’actifs. Mais qu’est-ce qui rend la location meublée aussi rentable ? Faut-il louer meublé ou vide ?
#1 : En location meublée, le loyer est plus élevé
Une location meublée se loue en général plus chère qu’une location vide, pour un même bien comparable. À Paris, les loyers de référence (cf. encadrement des loyers) sont 11 % supérieurs pour les meublés. Cela reste vrai quel que soit le quartier et le type de bien.
Cependant, il existe des cas où louer un meublé peut rapporter moins qu'un logement vide :
- Lorsque le mobilier est démodé ou en mauvais état. Vous avez donc plutôt intérêt à choisir un mobilier sobre, contemporain et peu marqué.
- Lorsque le bien se situe dans un quartier où la demande favorise la location vide. C'est notamment le cas dans les zones familiales, où les grands logements non-meublés sont très recherchés.
De plus, gardez bien en tête que les logements meublés se louent sur des périodes moins longues, ce qui favorise les vacances locatives et les frais de recherche de locataire.
#2 : Equiper un logement
En tant que bailleur, vous devez prendre en compte le coût de l'ameublement et de l'entretien dans votre calcul de rendement locatif attendu. Une location meublée est en général beaucoup plus chronophage à gérer.
La loi Alur impose un équipement minimal pour les biens meublés. En pratique, outre les indispensables (lit, chaises, table, etc.), le logement doit être équipé en appareils électroménagers (four, plaques chauffantes, etc.) et en objets de la vie quotidienne (literie, vaisselle, matériel d’entretien ménager, etc.). Le décret du 31 juillet 2015 dresse une liste exhaustive de 11 meubles qualifiant le bail comme location meublée. Si ces meubles ne sont pas tous présents, les tribunaux peuvent requalifier le contrat de location meublée en bail d’habitation vide. L’inventaire et l’état détaillé du mobilier doivent obligatoirement être annexés au bail.
#3 : La location meublée : un avantage fiscal
Les revenus locatifs sont taxés au taux marginal d'impôt + CSG-CRDS (15,5 %) pour un résident français. Avec un bien meublé, il est possible de déduire plus de charges. Ainsi cela permet-il de réduire la base imposable par rapport à une location vide. Il n’y a pas de doute, dans la plupart des cas la location meublée est à ce jour fiscalement plus avantageuse. Elle permet également d’amortir le coût d’acquisition du bien.
Le régime fiscal applicable à la location meublée dépend du montant des loyers perçus annuellement :
- Loyers annuels inférieurs à 33 100 € : Vous êtes soumis au régime micro-BIC qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 %. En contrepartie, aucune charge ou dépense additionnelle ne peut être déduite.Par exemple, en micro-BIC des revenus locatifs annuels de 10 000 € sont imposables sur une base de 5 000 €.
- Loyers annuels supérieurs ou égaux à 33 100 € : Vous êtes imposable au régime dit « réel simplifié ». Le régime réel simplifié permet de déduire toutes les charges liées à la location, ainsi que les coûts liés à l’acquisition du bien : intérêts d’emprunts et surtout le coût du bien. Le prix d’acquisition du bien peut être amorti annuellement. L’amortissement est d’environ 3 % par an de la valeur de construction. Cela permet de faire baisser significativement la base imposable.
En comparaison, la fiscalité de la location vide est beaucoup moins avantageuse :
- Loyers annuels inférieurs à 15 000 € : Vous êtes dans le régime micro-foncier ouvrant droit à un abattement forfaitaire de 30 %.Par exemple, des revenus locatifs annuels de 10 000 € sont imposables sur une base de 7 000 € en location vide, contre 5 000 € en meublée.
- Loyers annuels supérieurs ou égaux à 15 000 € : Vous êtes imposable au régime réel simplifié. Le régime réel location vide permet également de déduire les intérêts d’emprunts, mais ne permet pas d’amortir le prix d’acquisition.
La législation fiscale, notamment pour l’immobilier, change fréquemment. Nous vous conseillons de vous informer des derniers changements si vous avez un projet de location.
#4 : Le bail meublé est plus favorable
La loi Alur a remis à plat les différences qui existaient entre le bail location meublée et vide. Elle a défini un bail meublé type, très proche du bail de location vide.
Le bail meublé reste plus favorable sur 2 points :
- Le bail meublé est d’une durée d’un an, contre 3 ans en bail non meublé. Si le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Le bailleur peut donner congé à son locataire tous les ans. Il doit respecter un préavis de 3 mois avant la date de tacite reconduction. En location vide, le bailleur ne peut donner congé que tous les 3 ans, en respectant un préavis de 6 mois.
- Le montant du dépôt de garantie est de 2 mois en location meublée contre 1 mois en location vide.
#5 : Contraintes personnelles
Si vous êtes une famille en expatriation, la location meublée est généralement la meilleure solution. En effet, elle permet à la famille de laisser derrière elle sa résidence principale avec son mobilier, tout en gardant la possibilité de récupérer le logement rapidement en cas de retour en France.
Dans la majorité des cas, notamment pour les petites surfaces, la location meublée est plus avantageuse. Néanmoins, le calcul économique doit également prendre en compte les coûts et le travail liés à l’équipement et au maintien du bien meublé. Enfin, il faut toujours garder en tête la dynamique du marché local en terme de logements vides ou meublés.
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Sources :
1 Immobilier Le Figaro : La location meublée est-elle toujours attractive ?
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