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Investissement locatif : quels impôts prévoir ?

La rentabilité d’un investissement locatif passe par une fine connaissance de la fiscalité applicable. Régime micro ou régime réel ? Déficit foncier ou réduction d’impôt ? Quels impôts prévoir pour un investissement locatif ? De la fiscalité des loyers aux autres impôts et taxes, Homepilot fait le tour d’horizon complet de la situation d’un bailleur. 

Fiscalité d’un investissement locatif : imposition des loyers 

Les impôts d’un investissement locatif concernent essentiellement les revenus, et par conséquent les loyers perçus. L’imposition des loyers dépend : 

  • du type de location : location meublée ou location nue ; 
  • du régime fiscal : régime micro ou régime réel.

En complément, vous réglez des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) à hauteur de 17,2 %.

Fiscalité des loyers d'une location nue

Les loyers d’une location vide relèvent des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu (IR). 

Pour l’IR, deux régimes sont possibles : 

  • Le régime micro-foncier : sans aucun calcul, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique et les loyers, à hauteur de 70 %, sont imposables selon le barème progressif de l’IR. Le régime micro-foncier est possible si les revenus locatifs du foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €. 
  • Le régime réel : le propriétaire déduit les charges pour leur montant réel (travaux d’entretien du logement, impôts dus par le propriétaire, intérêts d’emprunt, assurances, provisions pour charges de copropriété, etc.). En cas de charges déductibles supérieures aux loyers, un déficit foncier apparaît et peut être déduit de votre revenu global dans la limite de 10 700 €, le surplus étant reportable sur les revenus locatifs des 10 prochaines années. 

Fiscalité des loyers d’une location meublée

En location meublée, il est aussi possible de choisir entre régime micro ou régime réel. Simplement, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. 

  • Le régime micro-BIC : l’abattement forfaitaire appliqué aux loyers annuels est de 50 %, et le régime micro BIC est accessible seulement si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € pour la location d'un meublé sur la longue durée sur l’année.
  • Le régime réel : vous déduisez les charges pour leur montant réel et devez effectuer une déclaration de résultat et un bilan chaque année. Vous pouvez alors amortir la valeur du bien par composant. Cela rend ce régime très attractif. Pour cela, vous optez pour le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (loueur de meublé professionnel) en fonction de vos revenus locatifs et globaux. 

Bon à savoir : 

L’arrivée du nouveau gouvernement Barnier et les discussions autour de la loi de finances pour 2025 comportent de nombreuses mesures relatives à la fiscalité immobilière. Les régimes décrits ici sont à jour au 1er novembre 2024 mais des changements sont possibles dès 2025. En outre, nous nous limitons ici aux processus de location longue durée. L’imposition des locations saisonnières ou des meublés de tourisme répond à d’autres règles fiscales. 

LIRE AUSSI :

- Comment optimiser la fiscalité d’une location meublée

- Comment optimiser la fiscalité d’une location nue

Comment optimiser la fiscalité d’un investissement locatif ? 

Le plus souvent, choisir le régime réel d’une location meublée offre une réduction de l’imposition des loyers perçus. La déduction des charges locatives, taxe foncière, frais de gestion et surtout l’amortissement du prix d’achat du bien peuvent diminuer fortement le montant imposable. 

Optimiser sa fiscalité peut passer également par la création d’un déficit foncier en location nue ou par le choix d’un investissement ouvrant droit à un dispositif de défiscalisation (Dispositif Denormandie ou Censi-Bouvard, loi Malraux, etc.). 

Il existe également des procédés plus complexes comme la création d’une SCI (société civile immobilière) imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) sur option. 

Dans tous les cas, ne perdez pas de vue la rentabilité du bien, au-delà de sa fiscalité. Et pour cela, sélectionnez la ville dans laquelle investir !

Réduction d’impôt sur l’acquisition d’un bien locatif

Plusieurs dispositifs incitatifs donnent droit à une réduction d’impôt. Les conditions et les modalités sont précisées pour chaque avantage fiscal. Attention, souvent la réduction d’impôt est octroyée en échange d’un loyer modéré. Cela peut affecter la rentabilité de votre investissement locatif. 

Le dispositif Pinel

La loi Pinel est sans doute le dispositif fiscal le plus connu en France. Pourtant il est voué à disparaître le 31 décembre 2024. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf en zone tendue ou d’un logement ancien avec d’importants travaux de rénovation en zone détendue. 

Le montant de la réduction d'impôt est calculé sur le prix d’achat du bien dans la limite des plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an,
  • 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Le taux de la réduction varie en fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

D’autres conditions s'ajoutent, notamment les ressources des locataires. 

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie offre aussi une réduction d’impôt sur le revenu pour un bailleur qui investit dans un logement à rénover dans certaines zones. 

La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €. Le taux de réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location (minimum 6 ans). Ce dispositif est prévu pour l’instant jusqu’au 31 décembre 2026. 

Loc'Avantages

Le dispositif Loc'Avantages offre une réduction d’impôt en échange d’un loyer inférieur à celui du marché locatif. Il ne nécessite pas un nouvel achat et peut s’appliquer à un investissement locatif déjà réalisé. 

Il faut simplement signer une convention avec l’ANAH (agence nationale de l’habitat). Des conditions tenant aux ressources des locataires et au montant du loyer s’imposent alors au propriétaire. Le taux de la réduction d'impôt varie entre 15 % et 65 %.

Ce dispositif devrait prendre fin le 31 décembre 2024 mais une prolongation est possible dans la loi de finances pour 2025…Loc’Avantages pourrait ainsi perdurer 3 années supplémentaires, avec des modalités simplifiées. 

Autres obligations fiscales et impôts d’un investissement locatif

IFI

Votre patrimoine immobilier rentre dans l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) sauf à être un patrimoine professionnel (statut de LMP). Une déclaration d’IFI est à compléter dès que votre patrimoine net dépasse 800 000 € et l'impôt est dû à partir de 1 300 000 €. 

Taxe foncière

En tant que propriétaire, vous devez payer chaque année la taxe foncière pour l’ensemble des propriétés bâties, louées ou non. 

Déclaration des biens immobiliers

L’article 1418 du Code Général des Impôts oblige tout propriétaire à indiquer la situation d’occupation de tout bien immobilier bâti en sa possession (résidence principale, résidence secondaire, location longue durée, location saisonnière, etc.)

Voici un aperçu des impôts liés à un investissement locatif. N’hésitez pas à confier la gestion locative de vos biens à un professionnel. Si vous êtes au régime réel, les frais de gestion sont déductibles de votre base d’imposition, tout comme l’assurance loyers impayés ! 

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Questions fréquemment posées

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