Comment optimiser votre fiscalité en location meublée

La location meublée est souvent plus favorable fiscalement que la location vide.

Dès lors que vous avez décidé de louer meublé, il convient de décider quel régime fiscal est le plus attractif pour vous. Ce choix ne doit pas être pris à la légère, car il aura un impact significatif sur le rendement de votre location. La fiscalité en location meublée est complexe. Néanmoins, voici les principes de base :

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

C'est le statut par défaut de tout bailleur particulier. Deux régimes d’imposition sont disponibles : le micro-BIC et le régime réel.

Micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement à tous les revenus et recettes annuels issus de la location en-dessous de 33 100 €.

Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 %. Le revenu imposable est obtenu en appliquant l’abattement aux revenus locatifs.

Pour des recettes locatives de 20 000 €, le revenu imposable après abattement forfaitaire sera de 10 000 €.

Dans le cas où le montant des charges déductibles devait être supérieur à l’abattement forfaitaire, le bailleur peut choisir d’opter pour le régime réel. Pour ce faire, le bailleur doit déclarer son choix auprès de l’administration fiscale avant le 1^er février. L'option est renouvelable tous les ans.

Régime réel

Le régime réel s’applique automatiquement à tous les revenus locatifs annuels au-dessus de 33 100 €.

Le régime réel permet de déduire tous les frais liés à la location. Cela signifie que, en plus des charges déductibles « classiques » , les charges de copropriété, les honoraires de gestion et les taxes et assurances, le régime réel LMNP permet de déduire les frais d’acquisition du bien. Celles-ci comprennent :

• Les frais de transaction, dont les frais de notaire
• Les intérêts d’emprunts
• Le prix d’achat du bien, avec un amortissement de 85 % du prix d’achat sur une durée entre 30 et 40 ans. Pour un bien acheté 100 000 € à crédit sur 30 ans, le propriétaire pourra amortir 85 000 € sur 30 ans (85 % de 100 000 €), donc 2 833 € par an (85 000 € / 30 ans).
• Le coût du mobilier et des travaux, amortissables sur une durée allant de 5 à 10 ans.

En cas de déficit, c'est-à-dire si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, celui-ci est reportable sur les bénéfices pendant 10 ans. En revanche, le déficit n’est pas imputable au revenu global du foyer sur l’année.

Les revenus locatifs LMNP sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. Par ailleurs, la valeur des biens loués meublé entre dans le calcul de l’ISF.

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut LMP est dans certains cas fiscalement plus attractif, mais le bailleur doit remplir trois conditions pour pouvoir en bénéficier :

• Les recettes locatives doivent représenter plus de 50 % du revenu du foyer fiscal.
• Les revenus locatifs du foyer doivent être supérieurs à 23 000 € par an.
• Le loueur doit être enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) comme Loueur en Meublé Professionnel.

Le régime LMP permet de bénéficier de 4 avantages fiscaux :

• Le déficit qui résulte de la déclaration au réel est imputable sur le revenu global du foyer.
• Dans certains cas, le bien n’entre pas dans le calcul de l’ISF.
• Les plus-values de cession sont exonérés d’impôts si le bailleur exerce l’activité de LMP depuis 5 ans minimum, et si ses revenus locatifs au cours des 2 dernières années n’excèdent pas 90 000 €. Si ses revenus locatifs sont compris entre 90 000 € et 126 000 €, il peut prétendre à un exonération partielle.
• Les revenus sont soumis seulement à la CSG (Contribution Sociale Généralisée) de 8,2 %. En comparaison en LMNP, le bailleur devra s’acquitter des prélèvements sociaux, CSG-CRDS et autres taxes d’un montant total de 15,5 %.

Les règles de déductibilité des charges sont les mêmes que pour le régime réel en LMNP.

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