Comment optimiser votre fiscalité en location vide

Dans cet article, vous allez apprendre les principes de base de la fiscalité en location vide.

Quand vous évaluez la fiscalité de votre location, la première chose à faire est de comprendre quels revenus vous devez déclarer.

Les revenus à déclarer en location vide

Lorsque vous louez un logement vide, vous devez déclarer le revenu foncier brut : il est constitué des loyers hors charges effectivement perçus.

Par ailleurs, d’autres revenus peuvent venir s’ajouter au revenu foncier brut :

• Le dépôt de garantie, si celle-ci a été utilisée pour compenser le loyer impayé ou pour remettre en état le bien suite à des dégradations.

• Les recettes exceptionnelles, comme par exemple des indemnités liés à la garantie des loyers impayés.

• Les subventions et indemnités d’assurances, dès lors que celles-ci financent des travaux déductibles du revenu foncier.

• Le montant de travaux payés par le locataire,  qui ajoutent de la valeur au bien, et dont le propriétaire bénéficie gratuitement. Le montant des travaux constitue donc un “avantage en nature” et doit être intégré aux revenus fonciers. Cela peut par exemple être l’installation d’une nouvelle cabine de douche.

En location vide, il existe 2 régimes fiscaux : le régime réel et le régime forfaitaire

Dans les deux cas, le montant du revenu foncier brut est le même. La différence entre ces deux types de fiscalité se joue alors sur les charges déductibles.

Option 1 : Régime réel

Si votre revenu foncier brut est supérieur à 15 000 € par an, vous serez d’office imposé au régime réel. Comme son nom l’indique, le régime réel vous permet de déduire vos charges réelles.

Le revenu foncier imposable se calcule en déduisant du revenu foncier brut le montant des charges déductibles.

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Qu’est-ce que constituent des charges déductibles ?

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Les charges déductibles sont les charges liées à la propriété du bien. Ce jeu sur les charges est décisif pour la fiscalité appliquée à votre bien. Pour qu’une charge soit déductible, 4 conditions doivent être remplies :

• être liée à un bien qui génère des revenus locatifs imposables. Par exemple, les charges liées à un bien habité par un membre de la famille qui ne paie pas de loyer ne sont pas déductibles.

• avoir été engagée en vue de l’acquisition d'un bien ou de le la construction du revenu.

• avoir été payée lors de l’année de l’imposition par le propriétaire du bien.

• être justifiée par des factures.

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Voici quelques catégories classiques de charges déductibles (liste non exhaustive) :

• Dépenses de rémunération des gardiens et concierges.

• Frais de rémunération et honoraires versés à un gestionnaire de l’immeuble et du bien (gestion locative, syndic, etc.). Les honoraires de Homepilot tombent dans cette catégorie et sont donc entièrement déductibles.

• Dépenses d’entretien et de réparation (ravalement de la façade, réparation de la canalisation, etc.).

• Dépenses d’amélioration (ascenseur, chauffage, etc.).

• Provisions pour charges de copropriété et régularisations effectivement versées au syndic.

• Intérêts d’emprunt et frais accessoires liés à l’achat du bien (assurance, etc.).

• Toutes les primes d’assurances.

• Frais de procédure (impayés, etc.).

• Frais de gestion du propriétaire forfaitisés à 20 € (pour couvrir les frais de poste et de téléphone).

• Impôts liés au bien (taxe foncière).

Option 2 : Régime forfaitaire, dit "micro-foncier"

Le micro-foncier s’applique lorsque les revenus bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il s'agit d'une fiscalité très simple à gérer.

Si vous avez des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an, vous serez dans le régime du micro-foncier. Le micro-foncier ouvre le droit à un abattement forfaitaire de 30%, déductible des revenus bruts fonciers. En contrepartie, le propriétaire ne peut déduire aucune autre dépense des revenus fonciers.

Par exemple, si vous avez une location avec un loyer mensuel de 1 000 € hors charges, votre revenu foncier brut sera de 12 000 € par an. Vous bénéficiez d’un abattement de 3 600 € (30% de 12 000 €). Votre revenu foncier imposable sera donc de 8 400 €.

Le micro-foncier et donc favorable quand vos charges déductibles sont inférieures à 30% des vos revenus. Si vos charges sont supérieures à 30% du revenu foncier brut, il est préférable d'opter pour le régime réel.

Attention : si vous optez pour le régime réel, cette opération est irrévocable pendant une durée de 3 ans ! Ensuite elle est révocable tous les ans.

Le revenu foncier est imposable à l’impôt sur le revenu et le CSG-CRDS, à même titre que vos autres revenus.

Vos revenus fonciers imposables s’ajouteront à votre revenu net imposable, qui sera taxé sur la base du taux d’imposition progressif, auquel s’ajoutent 15,5% de contribution CSG-CRDS.

Comment faire si votre revenu foncier imposable est négatif ? Vous pouvez imputer le déficit jusqu’à une hauteur de 10 700 € sur vos autres revenus. Si votre déficit foncier est supérieur à cette limite, vous pouvez reporter le déficit sur les revenus fonciers, dans la limite de 10 ans.

Voici un exemple chiffré.

M.et Mme. Dupont ont un revenu net imposable de 60 000 €. Ainsi, ils sont intéressés par l’acquisition d’un logement en investissement locatif avec un loyer mensuel hors charges de 800 € (9 600 € sur l’année).

M. et Mme. Dupont auront 1 000 € de travaux de rénovation. Par ailleurs, le bien a des charges non récupérables de 400 € par an et la taxe foncière est de 500 €.

Déclaration en régime réel

• Revenu foncier brut : 9 600 €

• Charges déductibles : 1 900 € (1 000 € + 400 € + 500 €)

• Revenu foncier imposable : 7 700 € (9 600 € - 1 900 €).

• Revenu net imposable : 67 700 € (60 000 € + 7 700 €).

L’impôt sera calculé sur la base de 67 700 €.

Déclaration en micro-foncier

• Revenu foncier brut : 9 600 €

• Pas de charges déductibles.

• Abattement forfaitaire : 2 880 € (30% de 9 600 €).

• Revenu foncier imposable : 6 720 € (9 600 € - 2 880 €).

• Revenu net imposable : 66 720 € (60 000 € + 6 720 €).

L’impôt sera calculé sur la base de 66 720 €. Il est donc plus favorable pour M. et Mme. Dupont de choisir le régime micro-foncier.

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