Charges locatives : définition et régularisation

Charges locatives : définition

Les charges locatives, ou charges récupérables, correspondent à certaines catégories de dépenses prises en charge par le bailleur, mais qui peuvent être récupérées auprès du locataire. Elles sont la contrepartie de services rendus liés à la chose louée, de dépenses d’entretien courant et de menues réparations relatives aux parties communes, et de certaines impositions liées à des services au locataire.

La liste des charges récupérables est limitativement énumérée par un décret qui distingue huit postes de charges (Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables).

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Charges locatives : catégories et régularisation

Les charges locatives récupérables se regroupent en plusieurs catégories :

• les taxes locatives telle que la taxe d’ordures ménagères ; 
• les frais d’usage de l’immeuble : chauffage collectif et électricité dans les parties communes ; 
• les dépenses d’entretien courant et menues réparations : réparation de l’ascenseur notamment.

Le bailleur peut donc récupérer ces charges auprès des locataires de deux manières :  

• de manière ponctuelle en apportant les justificatifs des dépenses engagées ;

• de manière régulière par versement périodique de provisions pour charges, par exemple tous les mois ou tous les trimestres.

Si les charges sont payées par provision, une régularisation doit être effectuée chaque année en comparant le total des provisions versées par le locataire avec les dépenses effectives engagées par le bailleur pendant l’année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, celui-ci doit reverser le trop perçu au locataire ; dans le cas contraire, il peut exiger un complément.

Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être dans tous les cas justifié.

C’est ainsi que le bailleur doit communiquer au locataire :

• le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…) ;

• le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif ;

• une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectives.

Dans les six mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives de charges complémentaires (factures, contrats de fournitures). Depuis le 1er septembre 2015, il doit transmettre le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale dès lors que le locataire en fait la demande.

Si la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois (art. 23)¹.

Si le locataire a du mal à régler ses charges, il peut solliciter des délais de paiement au bailleur. En cas de difficultés pour obtenir un accord, il est possible de se tourner vers un conciliateur de justice.

Location de logement meublé et colocation (de logement nu ou meublé) :

Les parties peuvent opter, lors de la conclusion du contrat, pour la récupération des charges, en fonction des dépenses réellement engagées comme décrit précédemment, ou sous la forme d’un forfait. Dans ce cas, le montant du forfait est fixé dès la conclusion du contrat et ne donne pas lieu à régularisation. Ce montant, éventuellement révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire se serait acquitté sur justification des dépenses engagées par le bailleur (art. 8-1 et 25-10)².

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 ¹ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

 ² Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

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