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Encadrement des loyers à Paris : quelles spécificités ?
Quelles sont les mesures actuelles d'encadrement de loyer à Paris ? Comment fixer le bon loyer dans la capitale française ? Les réponses dans cet article !
Les difficultés de logement à Paris restent prédominantes. Première ville historique à vouloir instituer l’encadrement des loyers, la mairie de Paris fait preuve de dynamisme pour lutter contre les loyers trop élevés. Revenons en détail sur les mesures actuelles d’encadrement des loyers à Paris. Ainsi, vous comprendrez comment fixer le bon loyer dans la capitale française.
Historique de l’encadrement des loyers à Paris
La loi Alur de mars 2014 a institué la possibilité d’encadrer les loyers. La mairie de Paris en a profité pour mettre en place un encadrement des loyers parisiens dès 2015.
Des procès contraignent alors la ville de Paris à renoncer au plafonnement des loyers en 2017. Toutefois, la loi Elan du 23 novembre 2018 instaure à nouveau le dispositif. La mairie remet alors en place un encadrement des loyers à Paris depuis le 1er juillet 2019.
Notez qu’entre 2001 et 2009, les loyers parisiens avaient augmenté de 40 %. Entre 2009 et 2019, la hausse est encore de 22,6%1.
Désormais, chaque année, un arrêté préfectoral met à jour les montants des loyers de référence, loyers majorés et loyers minorés. Ils sont établis en fonction :
- du type de location (meublée ou nue),
- du type d’immeuble (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, depuis 1991),
- du nombre de pièces,
- de la date de signature du bail.
Parmi les villes optant pour l’encadrement des loyers, la mairie de Paris se montre innovante. Ainsi, elle met à disposition des locataires un site dédié pour signaler tout dépassement de loyer. Auparavant gérée par la Préfecture de Paris, la procédure relève depuis le 1er janvier 2023 de la mairie de Paris.
Grâce à cette démarche en ligne, le locataire obtient rapidement la régularisation du bail et le remboursement des loyers indûment perçus. C’est la ville de Paris qui met en demeure le bailleur, après étude du dossier déposé par le locataire. Le remboursement peut remonter sur les 3 années précédentes. En outre, la ville de Paris peut prononcer l’amende maximale à l’encontre du propriétaire en cas de refus ou d’absence de réponse. Le risque est grand pour un bailleur parisien !
Encadrement des loyers à Paris : 4 points clés
Un découpage en 80 quartiers
Pour fixer les loyers de référence, Paris se découpe en 80 quartiers, répartis sur 14 secteurs géographiques. Ainsi, au sein d’un même arrondissement, des loyers de référence différents sont applicables. C’est la raison pour laquelle vous devez entrer une adresse précise.
Bon à savoir : Les rues particulièrement longues de Paris comme la rue Vaugirard ou l'avenue des Ternes traversent des quartiers différents. Renseignez le numéro de l’immeuble !
Un site pour tous les loyers de référence parisiens
Pour connaître le loyer, le site de la DRILH (Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement) vous donne toutes les informations nécessaires sur les loyers de référence applicables.
L’arrêté préfectoral annuel se base sur les loyers moyens constatés par l'Observatoire des loyers de Paris. Aucune raison donc de décourager l’investissement locatif : les loyers de référence correspondent aux moyennes pratiquées.
Le loyer majoré détermine le loyer maximum par mètre carré de surface habitable et hors charges.
Focus : Quel loyer pour louer un appartement à Paris ? C’est simple avec un simulateur d'encadrement des loyers !
Un complément de loyer éventuel
Un bailleur peut ajouter un complément de loyer, au-delà du loyer majoré, si le logement possède des qualités exceptionnelles.
Ces caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles s’apprécient par rapport à un logement de même catégorie dans le même secteur géographique.
Problème : aucun texte ne précise ce qui est exceptionnel. Certaines propriétaires pourraient estimer que posséder un parking ou un balcon à Paris relève de l'exception.
D'après la mairie de Paris, plusieurs décisions de justice ont reconnu comme recevables les éléments suivants :
- une grande terrasse ;
- une vue directe exceptionnelle sur un monument parisien ;
- des équipements luxueux ;
- une hauteur sous plafond supérieure à 3,3 mètres.
Le bail précise le montant du complément de loyer et les caractéristiques exactes qui justifient ce dépassement de l’encadrement des loyers à Paris.
Un plafonnement des loyers à la relocation
L’encadrement des loyers affiche un loyer de référence pour une première mise en location. Comme toute zone tendue, Paris contraint également les propriétaires à limiter le loyer lors de la relocation.
Ainsi, entre 2 locataires, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation de l’IRL (Indice de référence des loyers). Sauf si le loyer initial est manifestement sous-évalué ou que d’importants travaux d’amélioration ont été effectués. Dans tous les cas, le loyer ne dépassera pas le loyer de référence majoré.
En conclusion, rappelons que l’encadrement des loyers à Paris ne concerne pas les locations touristiques saisonnières, autre bataille de la municipalité parisienne !
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