Les erreurs à éviter avec le déficit foncier : pièges fiscaux et stratégies inefficaces

Créer un déficit foncier pour payer moins d’impôt, l’idée paraît simple. La location nue d’un logement, sous le régime réel d’imposition, permet de déduire un certain nombre de charges, en particulier les travaux. L’imputation du déficit foncier est régie par des règles précises. Or, de nombreuses erreurs sur le déficit foncier, les charges déductibles ou les modalités d'imputation conduisent à des redressements fiscaux. Pour éviter cela, tout en optimisant sa stratégie d’investissement, Homepilot vous livre quelques informations clés. 

‍

Rappels sur le déficit foncier

Un déficit foncier est un résultat négatif entre les revenus fonciers (tirés d’une location nue) et les charges déductibles (frais de gestion locative, charges de copropriété, travaux d’entretien et de réparation, travaux d’amélioration, etc.). 

L'intérêt fiscal du déficit foncier est multiple : 

• Le déficit foncier fait baisser le revenu global imposable l’année du déficit, à hauteur de 10 700 € (voire 21 400 € en cas de travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement). 
• Il peut ainsi modifier la tranche marginale d’imposition (TMI). 
• L'excédent de déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans. 
• Dispositif de droit commun, le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement de niches fiscales de 10 000 €. 
• Le déficit foncier conduit à une baisse du montant des prélèvements sociaux de 17,2 % calculés sur les revenus fonciers nets imposables. 

Le déficit foncier présuppose une mise en location nue d’un logement, avec un engagement de location de 3 ans, suite à l’année de création du déficit. C’est moins que certains autres dispositifs comme la loi Pinel, d’autant plus qu’ici le montant du loyer et le choix du locataire restent libres. 

Ces avantages fiscaux ne doivent pas conduire un propriétaire à vouloir augmenter artificiellement son déficit. En effet, les conditions et les modalités d’application du déficit foncier sont strictes. Voici donc quelques erreurs fréquentes réalisées par certains bailleurs. 

‍

Erreurs fréquentes en matière de déficit foncier 

Mauvais choix d’investissement

Certains investisseurs se focalisent sur le montant des travaux d’un bien immobilier au détriment des fondamentaux d’un investissement immobilier réussi : la localisation et le potentiel ! 

Ne faites jamais l'économie d’une étude complète avant d’investir : 

• tension du marché locatif, 
• environnement avec les commerces et les transports, 
• adéquation avec la cible visée (proximité d’universités si vous désirez investir dans un logement étudiant), 
• état de l’immeuble et travaux de copropriété à prévoir, 
• chiffrage réaliste des travaux nécessaires. 

‍

Travaux non déductibles

Si vous achetez un bien à rénover, une vigilance s’impose sur la nature des travaux. En effet, l’article 31 du Code général des impôts (CGI) limite les travaux déductibles des revenus fonciers : 

• aux travaux d’entretien et de réparation, 
• aux travaux d’amélioration du logement.  

Les travaux de construction ou d’agrandissement ne permettent pas de créer un déficit foncier, car ils ne constituent pas des charges déductibles. 

Très souvent, l’achat d’un logement ancien impose des travaux de rénovation énergétique, de peinture, de mise aux normes de l’installation électrique et du chauffage, du changement de sanitaire et de cuisine, etc. Tous ces travaux sont déductibles des revenus fonciers. 

Attention à la rédaction des factures des entrepreneurs et architectes ! En cas de contrôle fiscal, l'administration se base sur le contenu des factures, seules preuves tangibles des travaux réalisés. Aussi, veillez à ce que votre architecte n’évoque pas un agrandissement ou votre entrepreneur une reconstruction. 

‍

Erreur de TVA sur les travaux

Autre erreur fréquente et source de redressement fiscal, la TVA ! 

La TVA sur la plupart des travaux est à taux réduit de 10 %, voire 5,5 % pour les travaux de performance énergétique. Toutefois, le bénéfice de cette TVA à taux réduit obéit à plusieurs conditions que vous devez réunir. C’est la raison pour laquelle l’entrepreneur vous fait signer une attestation simplifiée relative à la TVA à taux réduit. Vous devez vérifier que vous remplissez toutes les conditions. 

‍

Perte de la déductibilité

Pour déduire le déficit foncier, l'administration fiscale impose un engagement de location du bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20). 

Cela interdit toute opération sur le logement loué vide pendant ces 3 ans : 

• pas de vente du bien immobilier, 
• pas de transformation en location meublée, 
• par de reprise du logement pour y vivre ou y installer un enfant par exemple.  

La sanction sera alors l’annulation de l’imputation du déficit foncier. En outre, le bailleur se verra soumettre à un contrôle fiscal sur les 3 ans précédant la vente, ainsi qu’à un redressement fiscal sur les sommes manquantes. L’impôt sur le revenu sera calculé à nouveau, comme si le déficit n’avait jamais existé. En outre, le propriétaire peut se voir imposer des pénalités et des intérêts de retard. 

Or, c’est une erreur courant des investisseurs mal informés : acheter un bien à rénover, le mettre en location nue pour générer un déficit foncier, puis le transformer en location meublée plus rentable et plus avantageuse. Une telle opération est possible seulement après 3 ans. 

‍

Loyer dérisoire

Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, aucune règle ne régit la location d’un bien ancien, ayant créé un déficit foncier. La seule condition est de louer le bien pendant 3 ans, comme nous l’avons vu. 

Cela signifie que vous pouvez louer le logement à toute personne, y compris vos enfants ou votre entourage. Aucune condition liée aux ressources du locataire ne s’impose. Attention toutefois au montant du loyer proposé ! 

Certains propriétaires louent un bien à leur enfant pour un loyer très faible. Or, cela majore le montant du déficit foncier créé au moment des travaux. Ceci est une autre cause de redressement fiscal. 

‍

Déficit foncier et contrôle fiscal 

L’administration fiscale peut vous adresser une demande d’information, suite à votre déclaration de revenus. Elle peut également envoyer une proposition de rectification, autrement dit un redressement fiscal. 

Vous disposez alors de 30 jours pour faire valoir vos arguments et présenter vos justificatifs. Si l'administration maintient le redressement, vous pouvez solliciter un sursis de paiement. En général, le sursis est accordé uniquement en échange d’une garantie de paiement. 

En cas de désaccord, vous pouvez porter le litige devant le tribunal administratif. 

‍

Exemple de stratégie pour maximiser le déficit foncier

La performance énergétique du logement est au cœur de cette stratégie d’optimisation. Devenue un critère de décence du logement, elle peut aboutir à une interdiction de mise en location du bien. 

Pour un investisseur immobilier, la bonne stratégie peut consister à acquérir une “passoire thermique”, un logement énergivore classé G, interdit à la location depuis le 1^er janvier 2025. Il profite ainsi d’une décote sur le prix d’achat. 

Ensuite, il réalise les travaux de rénovation et d’amélioration de la performance énergétique, pour bénéficier de 4 avantages :  

• un déficit foncier déductible de son revenu global doublé à 21 400 € (jusqu’au 31 décembre 2025) ; 
• une valorisation du bien, dans l’hypothèse d’une revente à terme ; 
• un logement rénové, avec une classe énergétique D au minimum, pouvant être loué pendant de nombreuses années ; 
• un point fort en termes d’attractivité des locataires, qui cherchent à réaliser des économies d’énergie.  

‍

Homepilot, spécialiste de la gestion locative, accompagne depuis longtemps les investisseurs immobiliers. Nos services constituent des charges déductibles des revenus fonciers (frais de gestion locative et coût de la garantie loyers impayés). Surtout, ils offrent une tranquillité d’esprit aux bailleurs. Faites le point avec l’un de nos experts pour déterminer votre stratégie locative.