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Saisonnalité du marché locatif
L'immobilier est un marché cyclique. On observe la saisonnalité du marché locatif dans les variations de loyers et dans la durée de la vacance locative.
Le marché immobilier en général et le marché locatif en particulier sont soumis à des cycles qui influencent les prix des biens et la rapidité à trouver un intéressé. La conjoncture économique a bien entendu une grande influence sur les prix à la vente et à l’achat. En sus de ces cycles longs, les années scolaires sont la principale raison de la saisonnalité du marché locatif.
La saisonnalité du marché locatif : quelles périodes ?
La saisonnalité du marché locatif dépend grandement de la taille du bien.
Ainsi, les logements dit « étudiants » sont bien entendu les plus touchés par les années scolaires. Les périodes creuses sont généralement les mois de février et mars où l’activité immobilière est réduite. La période estivale est assez particulière. En mai/juin, on observe l’arrivée sur le marché de nombreux biens de petite surface (conséquence du départ en vacances des étudiants) et en août/septembre une hausse considérable de la demande pour ces biens (conséquence des rentrées scolaires).
Pour les biens de plus grande surface (adaptés aux familles), les périodes estivales représentent la période où l'activité immobilière est accrue. En effet, les parents avec des enfants scolarisés cherchent à déménager pendant les mois d’été afin de permettre à leurs enfants une rentrée scolaire dans une nouvelle classe. Les périodes pour acheter ou vendre respectent les mêmes règles. Le deuxième trimestre compte le plus de compromis de vente. Les actes de vente sont donc signés 3 mois après et permettent un emménagement avant septembre.
Influence de la saisonnalité du marché sur le rendement locatif
Un mois de location correspond à 8% du loyer annuel total.
Ainsi les propriétaires qui cherchent à louer pendant les mois creux (généralement les deux mois d'hiver ou le début de l'été) devront faire face à un questionnement simple : mieux vaut-il louer plus tard et plus cher ou plus tôt et moins cher ?
Plusieurs composantes sont à prendre en compte pour cette réflexion :
- Le coût sur le rendement locatif de la vacance locative
- La réévaluation des loyers encadrée
- Le bon niveau de loyer en fonction du marché
Si vous devez louer votre bien pendant une période creuse, il vous faudra peut-être diminuer le montant du loyer pour trouver un locataire plus rapidement. En effet, pour éviter la vacance locative, il est parfois intéressant de baisser légèrement son loyer pour rendre le bien plus attractif. Cependant, attention à ne pas trop baisser le loyer car la réévaluation entre deux locataires est encadrée !
L’INSEE publie en effet tous les trimestres un indice de révision des loyers (IRL) que les propriétaires sont tenus de suivre. Ainsi, entre deux locations ou au moment du renouvellement d’un bail, le propriétaire peut augmenter légèrement son loyer. Attention, le loyer du précédent locataire doit être spécifié lors du nouveau contrat.
Au premier trimestre 2022, l’IRL était de +2,48%. Accédez ici au simulateur de révision de loyer.
Enfin, il faut parfois se rendre compte que maintenir un loyer trop élevé, voire au-dessus du niveau du marché, n’est pas positif. En effet, un appartement cher n’attirera pas les bons dossiers qui disposent d’un choix très large sur le marché. Les loyers trop élevés sont parfois dangereux. En effet, des locataires peu fiables peuvent en être réduits à devoir payer plus cher. Ainsi, si vous ne souscrivez pas à une assurance loyer impayé ou si votre locataire n’est pas assuré avec Visale, un loyer élevé peut vous exposer à des situations d’impayés très problématiques.
Influence de la saisonnalité immobilière sur la tension locative et l’activité immobilière
Les zones tendues sont des endroits où la demande de logement est supérieure à l’offre. Par conséquent, les prix ont une tendance à être très élevés et à augmenter régulièrement. Dans ces zones, il est généralement assez facile de louer, notamment pendant les mois de forte demande.
La saisonnalité du marché locatif se traduit donc par son influence sur les prix (généralement légère baisse pendant les mois d’hiver et hausse vers août/septembre) mais également sur le nombre de locataires potentiels.
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