Propriétaires : comment vous protéger contre les loyers impayés ?

Les loyers impayés sont probablement la plus grande crainte et le plus grand cauchemar des propriétaires français.

« On estime à 3 % les loyers impayés. Si cette pratique reste marginale, elle peut mettre les propriétaires bailleurs en grande difficulté. » - Les Echos

L'indispensable pour éviter qu'un locataire ne paie pas ses loyers est d’être très rigoureux quant à sa sélection. Mais nous observons également que le comportement des locataires dépend très souvent de l’attitude du bailleur. Quand le bailleur est négligent, le locataire a plus de chances de l'être aussi.

Vous trouverez les meilleures pratiques sur comment choisir un locataire dans notre article : “Comment choisir votre locataire et 3 erreurs à éviter”.

Mais même quand le bailleur est exemplaire, il arrive malheureusement qu’il y ait des loyers impayés.

Il existe 4 options pour vous assurer contre les impayés.

Garantie loyers impayés

Certains assureurs proposent des assurances contre les loyers impayés, dites garantie loyers impayés (GLI). La garantie coûte en général entre 2 et 3 % TTC du loyer charges comprises.

Pour que le bailleur puisse s'assurer contre des loyers impayés, son locataire doit répondre à un certain nombre de critères. Il devra en général être en CDI (hors période d’essai) et avoir un salaire net au moins égal à 3 fois le montant du loyer mensuel charges comprises. Si votre loyer mensuel est de 1500 euros, le salaire de votre locataire devra ainsi être égal à 4500 euros, au moins.

Attention, il est crucial que le bailleur respecte les formalités et procédures de recouvrement à la lettre. A défaut, l’assureur peut décider de ne pas rembourser au bailleur le loyer impayé.

Dispositif Visale

Le dispositif Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) existe depuis début 2016 et remplace la GRL (Garantie universelle des Risques Locatifs). Visale est géré par Action pour le logement et a pour objectif de faciliter l’accès au logement pour les jeunes de moins de 30 ans et les salariés en situation précaire.

Quelle que soit la cause de l’impayé, Visale garantit au bailleur de percevoir ses loyers sans franchise ni carence pendant 3 années. Ainsi, la solution est particulièrement attractive pour le bailleur, car elle est gratuite à 100%.

Pour être exigible, le loyer du bien ne doit pas dépasser 1 500 € charges comprises à Paris intra-muros et ne doit pas dépasser 50% des revenus mensuels du locataire.

Comme pour la GLI, il est important de respecter à la lettre les formalités et délais de déclaration.

« Louer son bien par Visale n'est pas sans risques. Le premier étant de déresponsabiliser le bailleur et le locataire (...) Il faut que le bailleur reste très vigilant dans le choix du locataire. » - Les Echos

Caution

Dans le cas où la GLI et la garantie Visale ne seraient pas envisageables, le bailleur peut toujours demander au locataire une caution. Celle-ci s’engage à payer les dettes locatives du locataire. Si la caution ne rembourse pas les dettes, ses biens personnels peuvent être saisies à la demande du bailleur.

Il existe 2 types de cautions :

• Caution simple : Moins intéressante pour le bailleur. Elle oblige le bailleur de poursuivre le locataire avant de pouvoir faire jouer la caution.

• Caution solidaire : La caution la plus courante. Elle permet de faire jouer immédiatement la caution, même sans avoir recours au locataire.

Attention, la caution, simple et solidaire, ne peut plus se cumuler avec la garantie loyers impayés ou Visale, sauf si le locataire est un étudiant ou apprenti.

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