Propriétaire d’un studio, vous souhaitez le louer à un étudiant. Plusieurs contrats de location sont possibles : bail de location nue, bail meublé classique ou bail étudiant spécifique. Qu’apporte ce bail de location étudiant ? Quelles sont ses spécificités ? On vous explique tout sur le bail étudiant. 

Qu’est-ce qu’un bail location étudiant ? 

L’article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 crée une dérogation au bail classique pour les locations à des étudiants. La durée du bail peut être réduite à 9 mois sans prolongation possible ! 

C’est une création de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur. En réalité, ce n’est pas un type de bail spécifique. Tout simplement, c’est un bail meublé classique dont la durée est écourtée lorsque le locataire est étudiant. 

Toutes les autres règles applicables aux contrats de location meublée ont vocation à s'appliquer au bail étudiant. 

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Une location à des étudiants

La loi ne prend pas la peine de préciser qui elle considère comme un étudiant. Aussi, il n’y a aucune limite d’âge.

Un bail de colocation étudiant est possible dès lors que tous les locataires ont le statut d’étudiant. 

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Quel logement étudiant ? 

Cet article figure dans le titre de la loi dédiée aux locations meublées. On peut donc en déduire que la location étudiante est nécessairement une location meublée. 

Le logement étudiant doit donc posséder tout le mobilier et les équipements impératifs listés dans le décret n°2015-987 du 31 juillet 2015. Le bailleur a l’obligation de fournir un logement en bon état d'usage et de réparation, conforme aux normes de salubrité et de sécurité. 

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Points clés du bail étudiant meublé

Contrat de location

Comme pour tout bail meublé, le contrat de location étudiant est rédigé par écrit. Il est au nom de l’étudiant, même si ses parents paient le loyer et se portent garants. Si l’étudiant est mineur, le bail peut être conclu à son nom, avec la signature de l’un de ses représentants légaux. 

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Préavis

Le bailleur ne peut donner congé pendant une durée de 9 mois, sauf pour un motif sérieux (nuisances sonores répétées, loyers impayés, etc.). 

Le locataire conserve la possibilité de donner congé avec 1 mois de préavis à tout moment au cours du bail. 

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Fiscalité

La fiscalité des revenus tirés d’un bail location étudiant est identique à celle des locations meublées classiques : 

• régime micro-BIC avec un abattement réduit à 30 % en 2024 (au lieu de 50% en 2023). 
• régime réel avec une possibilité de déduire toutes ses charges et d’amortir le bien, avec le régime LMNP (loueur de meublé non professionnel). 

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Lire aussi : Comment optimiser la fiscalité de la location meublée ?

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À retenir sur les droits et obligations des locataires et des propriétaires

• Le contrat de location pour étudiants doit préciser le type de bail, la date, le montant du loyer et le dépôt de garantie ; des modèles en format pdf existent.
• Le locataire doit souscrire une assurance habitation (même en situation de mobilité) et respecter les meubles fournis.
• Le départ s’effectue par lettre de congé, envoyée gratuitement, avec un délai d’un mois.
• Les propriétaires doivent restituer le dépôt dans les délais légaux.
• En cas de locataire mineur, une caution solidaire est requise.

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Avantages du bail étudiant 

Point sur les avantages d’une location étudiant tant pour les propriétaires que pour les locataires.

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Avantages pour le propriétaire

A priori, ce bail semble plus simple puisqu’à son expiration, le locataire doit automatiquement quitter les lieux. Le bailleur n’a pas besoin de résilier le bail, ni de surveiller les dates du contrat de location étudiant. Le contrat de location ne peut faire l’objet ni d’un renouvellement, ni d’une reconduction tacite. 

Le propriétaire a l’assurance de récupérer son logement libre à la fin du bail. Peut-il pour autant cumuler location étudiant et location touristique ? 

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Avantages pour le locataire

Le locataire dispose d’un logement pour une durée adaptée à son année scolaire. Toutefois, en cas de rattrapage, de stage ou de modification de ses dates d’examen, il sera contraint de signer un nouveau bail. 

Le principal avantage réside dans l’absence de paiement du loyer pendant 3 mois. En contrepartie, la quête d’un logement recommence chaque année. Compte tenu de la tension du marché locatif dans les métropoles, c’est un risque important de ne pas trouver de logement pour la prochaine rentrée.  

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Inconvénients du bail étudiant

Etat des lieux des inconvénients d’un bail location étudiant

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Inconvénients pour le propriétaire

En signant un bail étudiant, le propriétaire n’entend pas fidéliser son locataire. Avec un bail meublé classique, le locataire peut rester plusieurs années. 

S’il souhaite mettre en location saisonnière son logement pendant les 3 mois disponibles, le propriétaire doit remplir toutes les conditions pour le faire. Dans la plupart des grandes villes, la location touristique est de plus en plus encadrée. 

En outre, il doit s’assurer que son locataire est bien étudiant ! C’est une contrainte supplémentaire dans le choix du locataire. 

Enfin, il s’expose au risque de ne pas louer son logement pendant les 3 mois d’été, avec une perte d’un quart des revenus annuels espérés. 

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Inconvénients pour le locataire

La période de 9 mois n’est pas toujours en phase avec l’année étudiante ! Une première année de médecine court par exemple de début septembre à fin juin pour les oraux, soit 10 mois… Si vous concluez le bail le 1er octobre, vous devez le quitter le 30 juin. Mais si vous commencez le cours le 15 septembre ? 

Et que devient l’étudiant qui doit valider une période de stage au cours de ses études ? Très souvent, le stage se réalise en partie sur les mois d’été. 

Cette période de 9 mois implique d’être très précis sur ses dates de rentrée et d’examen, sans dépassement possible. Ce peut être une source de stress inutile pour les étudiants. 

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Alternative au bail étudiant

Si le bail location étudiant ne vous convient pas, il existe d’autres formats de location. Pour un bail plus flexible, il est possible d’opter pour un bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois, si son  locataire remplit les conditions. 

Si vous avez un logement vide, proposez un bail de location étudiant non meublé avec le contrat de location nue classique d’une durée initiale de 3 ans. Toutefois, c’est souvent moins adapté aux étudiants, qui se trouvent alors dans l’obligation de trouver le mobilier. 

Plus généralement, le bailleur privilégiera à juste titre un bail meublé classique d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Avec un bail meublé classique, vous bénéficiez de tous les avantages de la location meublée (régime fiscal, durée, préavis) comme le bail étudiant. Mais vous profitez en plus d’une vision à long terme, avec la possibilité de conserver un même locataire plusieurs années. Si, en plus, vous confiez la gestion locative à un expert, c’est la location assurée en toute sérénité ! On en parle ? 

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Les conditions de résiliation d’un bail étudiant

La résiliation d’un bail location étudiant est strictement encadrée. Pour l’étudiant locataire, le départ est possible à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois, même si le bail a été signé pour une durée de 9 mois. La résiliation se fait via une lettre de congé, selon un modèle libre ou en format pdf, envoyée gratuitement au bailleur (recommandé, remise en main propre ou acte officiel). La date de réception conditionne le point de départ du préavis.

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Le bailleur (ou les propriétaires) ne peut pas résilier avant terme, sauf manquement grave aux obligations du locataire (défaut de paiement, troubles, absence d’assurance habitation). Le dépôt de garantie doit être restitué après l’état des lieux, déduction faite des sommes dues. En présence d’un garant ou d’une caution solidaire, ceux-ci restent engagés jusqu’à la fin effective du bail. Ces règles s’appliquent également si le locataire est mineur, dès lors que la signature du représentant légal est présente. Le logement doit rester conforme (logement d’habitation, meubles obligatoires), indépendamment d’une situation de mobilité étudiante ou d’une garantie complémentaire.

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FAQ – Bail location étudiant

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Quels documents sont nécessaires pour un contrat de location étudiant ?

Pour signer un contrat de location étudiant, le bailleur doit constituer un dossier complet, comme pour toute location meublée étudiante. Côté locataire : pièce d’identité, certificat de scolarité ou carte étudiante, justificatif de ressources (ou celui du garant), avis d’imposition et justificatif de domicile.

Le bail étudiant meublé doit obligatoirement être accompagné de documents annexes : diagnostics techniques, inventaire du logement étudiant meublé, état des lieux, notice d’information et règlement de copropriété le cas échéant. Le respect de ces obligations protège le bailleur et sécurise la relation locative.

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Quels sont mes droits en tant qu’étudiant locataire ?

En tant qu’étudiant locataire, vous bénéficiez des mêmes droits que dans toute location meublée étudiante. Le bail location étudiant vous garantit un logement décent, conforme aux normes de sécurité et équipé du mobilier obligatoire. Vous pouvez quitter le logement à tout moment avec un préavis de bail étudiant d’un mois.

Le propriétaire doit respecter ses obligations de bailleur étudiant : entretien du logement, quittances de loyer, restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux. 

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Comment résilier un bail location étudiant ?

La résiliation d’un bail location étudiant obéit aux règles du bail étudiant meublé, issu de la loi ALUR. 

Côté locataire, la résiliation est possible à tout moment, sans motif, avec un préavis d’un mois. Il suffit d’envoyer une lettre de congé (recommandée avec accusé de réception, remise en main propre ou acte de commissaire).

En revanche, le bailleur ne peut pas résilier le contrat de location étudiant avant son terme de 9 mois, sauf motif légitime et sérieux (impayés, troubles du voisinage…). À l’issue de la durée de 9 mois, le bail étudiant prend fin automatiquement, sans reconduction tacite.

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