Réussir son investissement locatif en 6 vigilances

A la recherche de classes d’actifs alternatifs, de plus en plus de français se tournent vers l’investissement immobilier.Problème : Dans beaucoup de cas, le rendement locatif de l’achat d'un appartement s’avère moins rentable que prévu : prix au mètre carré surestimé, estimation du loyer trop optimiste, charges et coûts des travaux élevés... Nous vous présentons donc nos meilleurs conseils pour réussir son investissement locatif.

Les 6 erreurs à éviter pour réussir son investissement locatif

Investir dans un bien immobilier sans le visiter en amont

N’investissez jamais dans un bien immobilier sans l'avoir visité en personne et sans en avoir évalué l’environnement. Il est important de considérer le bruit de la ville, l'environnement social et les infrastructures et chantiers à proximité.

Pour réussir son investissement locatif, nous vous conseillons de parler également aux voisins et d'inspecter les parties communes, la cave et le grenier.

Oublier de vérifier les comptes de la copropriété

Avant de réaliser votre investissement, n’oubliez pas de consulter les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales de la copropriété. Vous pouvez demander ces documents au syndic de l’immeuble. Les procès verbaux vous donneront toute l’information sur les problèmes et les travaux effectués dans l’immeuble. Cela vous donnera un aperçu fiable de l’état de l’immeuble et des charges que vous devrez payer.

Surestimer le loyer lors d'un investissement locatif

L’agent immobilier vendeur peut être tenté de vous présenter des statistiques optimistes de loyers au m². Mieux vaut demander les comptes de la location et vérifier les prix du marché locatif à proximité.Dans de nombreux cas votre capacité à fixer et modifier le montant du loyer pour votre investissement locatif est limité, notamment à Paris. Les comptes vous donneront une estimation fiable du montant de loyer que vous pourrez espérer, ainsi que des charges locatives.

Nos conseillers immobiliers seront ravis d'échanger avec vous sur le montant de loyer optimal pour votre projet de gestion locative.

Oublier l'avant-contrat

Une tactique classique de l’agence immobilière : mettre l’acquéreur potentiel en compétition et sous pression de prendre une décision rapidement. Attention à ne pas signer de façon précipitée l’acte d’achat immobilier. N’oubliez pas de demander un avant-contrat (dit aussi compromis ou promesse de vente).

L’avant-contrat engage le vendeur à vendre le bien au prix déterminé et l’acquéreur à l’acheter, mais inclut des conditions suspensives notamment quant à l’obtention du financement par l’acquéreur.

Dans le cas où l’acquéreur signerait l’acte définitif sans avant-contrat et n’arriverait pas à financer l’achat immobilier, il est dans les mains du vendeur et risque des dommages-intérêts importants ou des conditions de financement peu favorables.

N’oubliez pas que dans le cadre de l’avant-contrat, vous avez un délai de rétractation de 10 jours. Vous pouvez d'ailleurs en bénéficier sans devoir justifier d’aucun motif. Dans ce cas vous pourrez récupérer intégralement votre dépôt de garantie (généralement 10% du prix de vente).

Sous-estimer les frais de transaction lors de l'investissement locatif

Lors de l’achat d’une maison ou d'un appartement, des frais de transaction s’ajoutent au prix du bien : notaire, garantie, droits de mutation... En moyenne 10% de frais de transaction s’ajoutent au prix de vente. Dans le cas de travaux dans l’immeuble, des frais additionnels peuvent également réduire significativement la réussite de votre investissement locatif.

Réaliser un investissement locatif sans faire vérifier la documentation par un spécialiste

Demandez à votre notaire de vous remette les projets d’avant-contrat et de contrat de vente avant de les signer. Par la suite, il peut être utile de les relire avec un avocat spécialisé. Nous observons que beaucoup d’acheteurs sont souvent débordés par ces contrats fournis.

Les contrats contiennent en général des passages qui empêchent de les contester a posteriori. Par exemple : « l’acquéreur déclare bien connaître les biens pour les avoir vus, mesurés et visités », même quand le bien immobilier n’a jamais été visité ou « l’acquéreur déclare prendre le bien vendu dans l’état où ils se trouvera le jour de l’entrée », même quand des problèmes sont clairement visibles. Se protéger de ces failles permet aussi de réussir son investissement locatif.