Encadrement des loyers : notre dossier complet

Dans certaines villes, le bailleur ne peut plus fixer librement le loyer en fonction de l’offre et de la demande. La crise du logement a incité les pouvoirs publics à mettre en place un encadrement des loyers dans les zones tendues. Qu’est-ce que cela implique ? Comment fixer le loyer ? Quels sont les contrats de location concernés ? Notre guide complet dédié à l’encadrement des loyers répond à toutes vos questions. 

‍

Une mise en place difficile de l’encadrement des loyers

La loi ALUR¹ pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, promulguée en mars 2014, crée la possibilité pour les communes d’encadrer les loyers, afin de lutter contre des montants de loyer excessifs. 

Les villes de Paris et de Lille se ruent sur cette aubaine pour leurs résidents mais font face à une résistance des propriétaires en justice. Fin 2017, les juges annulent les arrêtés préfectoraux dans ces villes et mettent momentanément fin au plafonnement des loyers. 

La loi ELAN² du 23 novembre 2018, portant sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, autorise à nouveau les communes à agir dans certaines zones. Elle prévoit un encadrement des loyers à titre expérimental dès janvier 2019, pour 5 ans dans les zones tendues. 

La loi 3DS³ (Différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) du 21 février 2022 a prolongé l’expérimentation pour 3 années supplémentaires, soit jusqu’au 25 novembre 2026. Au plus tard le 25 juin 2026, le gouvernement doit remettre au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation… 

Début 2024, l’encadrement des loyers est mis en place dans 24 villes de France. D’autres communes pourraient les rejoindre cette année. L’encadrement des loyers à Paris, pionnière du dispositif, a alimenté les médias pendant de nombreux mois.

‍

‍

Dans quelles conditions s’applique l’encadrement des loyers ? 

Quel contrat de location ? 

Les règles d’encadrement s’appliquent exclusivement aux baux d’habitation, y compris le bail mobilité et le bail étudiant. Ainsi, les baux commerciaux en sont exclus. 

Il peut s’agir d’un bail de location nue ou de location meublée. 

En outre, seuls les contrats de location au titre d’une résidence principale sont visés : pas de plafonnement des loyers pour les locations saisonnières de meublés de tourisme. 

L’encadrement des loyers concerne tout contrat de location régi par la loi du 6 juillet 1989⁴. Les articles 17 et 17-2 de cette loi organisent les modalités d’application de l’encadrement des loyers pour les propriétaires. 

Ainsi, sont exclus de l’application d’un encadrement des loyers : 

• les logements soumis à la loi de 1948, 
• ceux conventionnés par l’ANAH (sauf conventions à loyer intermédiaire), 
• les logements sociaux (HLM - habitat à loyer modéré), 
• les logements situés dans certaines résidences de service (visées à l’article 261 D du Code général des impôts), 
• les logements de fonction. 

En outre, la sous-location n’est pas expressément visée. Mais le montant du loyer ne pouvant dépasser celui demandé par le propriétaire, elle est de facto indirectement concernée.  

‍

Quel propriétaire ? 

Peu importe que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale, comme une SCI (société civile immobilière). 

Le bailleur ou l’agence immobilière a l’obligation d’informer le locataire dès l’annonce de location, avec plusieurs éléments : 

• montant du loyer de base, 
• montant du loyer de référence majoré, 
• complément de loyer éventuel, 
• superficie habitable. 

‍

Quelles villes ? 

Les villes autorisées à mettre en place un encadrement des loyers doivent se situer en zone tendue. Le marché locatif doit être particulièrement en tension, c’est-à-dire qu’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements existe. Ce déséquilibre entraîne de sérieuses difficultés d’accès au logement et se caractérise par un niveau élevé des loyers, des prix d’achat de logements anciens et de demandes de logement social. Cela vise les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. 

Actuellement, il existe 1 149 communes concentrées sur 28 agglomérations : Ajaccio, Annecy,  Annemasse, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Le dispositif d’encadrement des loyers qui touche les contrats de location de logements vides ou meublés à usage de résidence principale est reconduit jusqu’au 31 juillet 2024.

Chaque commune en zone tenue dispose de la faculté de voter une demande d’encadrement des loyers. Le conseil municipal doit donc voter un texte pour se porter candidat à la mise en place de l’encadrement des loyers. Lorsque la demande est approuvée, un décret délimite le territoire d’application de l’encadrement. Puis, un arrêté préfectoral fixe chaque année les montants des loyers de référence. 

‍

Comment appliquer l’encadrement des loyers ? Toutes les modalités pratiques

Tous les logements situés dans une zone tendue bénéficient d’un encadrement du loyer à la relocation ou encadrement de l’évolution des loyers. En outre, certaines villes autorisées par le gouvernement appliquent en plus l’encadrement du niveau des loyers. 

‍

L’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation

Dans toutes les villes en zone tendue, sans même prendre d’arrêté préfectoral, le bailleur peut fixer librement le loyer lors de la première mise en location. 

Le propriétaire peut ensuite réviser le loyer une fois par an, si une clause du bail le prévoit. Notez que jusqu’au 31 mars 2024, l’augmentation annuelle des loyers a été plafonnée à 3,5 % et non plus à l’IRL (indice de référence des loyers) plus élevé en raison de l’inflation. 

En l’absence de clause, le loyer du bail ne peut pas être révisé.  

Lors du renouvellement du bail, une augmentation du loyer n’est possible qu’en cas de loyer manifestement sous-évalué. 

Lorsqu’un nouveau locataire arrive, le propriétaire d’un logement en zone tendue ne peut plus décider librement d’un nouveau montant de loyer (sauf si le bien demeure libre pendant plus de 18 mois). 

Le bailleur doit alors mentionner dans le nouveau bail le montant du loyer précédent. Sauf réalisation de travaux importants, absence d’augmentation annuelle du loyer ou loyer manifestement sous-évalué, aucune autre hausse de loyer n’est alors possible.  

‍

Bon à savoir : 

Pour les baux signés depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite si le logement, situé en métropole, est une passoire énergétique (logement classé F ou G sur le DPE - diagnostic de performance énergétique). 

‍

L’encadrement des loyers par des valeurs de référence

Détermination du loyer initial

Des règles spécifiques s’appliquent dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Lille, Est Ensemble, Lille, Lyon, Montpellier, Plaine commune. 

Un arrêté préfectoral fixe chaque année des valeurs de référence à partir des loyers médians du marché. Il s'agit des montants constatés par l’Observatoire local des loyers. Les propriétaires ne sont donc pas forcément lésés par cet encadrement. 

Ces valeurs sont différentes pour chaque quartier, chaque type d’immeuble (et année de construction), chaque type de logement (nombre de pièces, location nue ou meublée).

3 valeurs de référence sont ainsi indiquées : 

• le loyer de référence par mètre carré de superficie habitable ; 
• le loyer minoré, inférieur de 30 % au loyer de référence ; 
• le loyer majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence. 

Le bail précise donc le loyer prévu hors charges qui doit être inférieur au loyer majoré (qui doit également figurer dans le contrat, ainsi que le loyer de référence de base).

‍

Renouvellement du bail

Lors du renouvellement du contrat de location, le locataire peut demander une diminution du loyer si celui-ci est supérieur au loyer de référence majoré. 

De la même manière, le propriétaire peut augmenter le loyer si celui-ci était situé en dessous du loyer de référence minoré. Toutefois, tel n’est pas le cas depuis le 24 août 2022 pour le propriétaire d’une passoire thermique (classe F ou G du DPE). 

‍

Complément de loyer

Un complément de loyer est possible si le logement possède des caractéristiques particulières (localisation, confort). Cette notion ne fait pas l’objet d’une définition légale précise…

Pour les contrats de location signés depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer n’est possible si le logement :

• dispose de sanitaires sur le palier ;
• présente des signes d’humidité sur certains murs ;
• a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air ;
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• présente une installation électrique dégradée ;
• dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

‍

Quelles sanctions pour le bailleur qui ne respecte par l’encadrement des loyers ? 

Les propriétaires peuvent être tentés de maintenir un niveau de loyer élevé dans les zones tendues, compte tenu de la difficulté à trouver une location. Les risques pour le bailleur sont importants. 

‍

Pour un complément de loyer injustifié

Le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Il appartient alors au bailleur de prouver que le complément de loyer est justifié. En cas d’accord, le montant du nouveau loyer s’applique rétroactivement depuis la signature du bail. 

En cas de désaccord, le locataire dispose de 3 mois pour saisir le juge des contentieux de la protection. Il peut alors annuler ou diminuer le complément de loyer. 

‍

En cas de loyer excessif par rapport à l’encadrement des loyers

Un bailleur qui fixerait un montant de loyer excessif par rapport au loyer de référence majoré peut recevoir une mise en demeure de conformité du contrat de location. 

S’il n’agit pas dans les 2 mois, le préfet peut lui infliger une amende allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. 

En complément, le propriétaire voit automatiquement le loyer en question baisser. Il a l'obligation de rembourser ou de déduire le montant indûment perçu. 

Certaines mairies, comme la mairie de Paris, aident les locataires à faire valoir leurs droits. Un site internet spécifique a vu le jour pour contrôler le montant du loyer mis en place par votre propriétaire et, pour faciliter le signalement du dépassement de loyer, le cas échéant. 

‍

‍

¹  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256

² https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478

³ https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045197395

⁴ https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310