Homepilot a réalisé une étude pour évaluer le rendement locatif à Paris. Sous la forme d’une carte des métros du rendement locatif, l’étude met en lumière des écarts considérables de rentabilité locative à Paris. Les erreurs lors des achats sont très vite arrivées. Cependant, rentabiliser son investissement locatif devient facile lorsque l'on sait où acheter !

Rentabiliser son investissement locatif en quelques chiffres.

En moyenne, il faut 23,2 ans pour rentabiliser son investissement locatif à Paris.

Cela s’étend de 14,1 ans à la Courneuve à 34,9 ans à Solférino. Les zones à l’extérieur de Paris restent globalement les plus attractives, comme Créteil et Pantin-Bobigny (respectivement 15,2 et 17,0 ans).

Le 6ème et le 7ème arrondissement de Paris sont les zones les moins rentables pour l’investissement locatif. Les prix à l’achat sont en effet gonflés par l’achat de résidences principales ou secondaires où les gens sont prêts à payer un prix plus élevé que pour un investissement locatif.

Quant au 19ème arrondissement, il s’agit d’un des quartiers les plus attractifs de Paris. En pleine mutation, il bénéficie encore de prix de vente assez faibles malgré la revalorisation des environs.

Quelques surprises !

Il arrive également de trouver quelques pépites comme la station Liège en bordure du 8ème arrondissement dont les investissements locatifs sont rentabilisés plus vites (22 ans) que dans des quartiers plus populaires (par exemple, il faut 23 ans à la station Danube dans le 19ème).

Si l’encadrement des loyers parisiens se veut le plus précis possible, son découpage en quartier laisse quelques failles. Les propriétaires bailleurs sont tenus depuis 2015 de respecter l’encadrement des loyers en vigueur sur la zone. Ainsi certaines stations, à une rue d’écart l’une de l’autre, bénéficient-elles d’une rentabilité totalement différente. C’est le cas notamment de certains micro-quartiers très prisés. Situés dans des arrondissements où l’encadrement des loyers est faible, ces biens chers à l’achat (car très bien placés) ne peuvent pas être loués à des loyers élevés.

C’est le cas, par exemple, du quartier de Montmartre. A la station de métro du Funiculaire, un investissement locatif est rentabilisé en 28,1 ans.  Cependant à Château Rouge, à 700 mètres de là, il en faut 16,9 ! Ces deux stations disposent du même encadrement des loyers assez bas, alors que les prix de l’immobilier à l’achat sont bien supérieurs aux alentours de la basilique.

Méthodologie.

"La représentation de la rentabilité par station de métro et en nombre d’années pour payer son investissement immobilier, donne une vision plus locale et intuitive de la rentabilité immobilière." Gilles Bourcy, co-fondateur de Homepilot.

Cette étude a été réalisée à partir de données propres à Homepilot et de données issues des bases notariales et fiscales nationales. Le calcul de la rentabilité ne prend pas en compte la fiscalité en location vide ou meublée ni le financement de l'achat. Cela peut avoir un impact sur les zones avec une part importante d'investissement Pinel.

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