Tout savoir sur l’encadrement des loyers

NDLR : Attention cet article date de juillet 2017. Depuis fin novembre 2017, l'encadrement des loyers a été suspendu à Paris. Pour plus d'informations, consultez notre article : La fin de l'encadrement des loyers ? du 1er décembre 2017.

La loi Alur de 2014 impose un encadrement des loyers sur les zones dites “tendues”. Entré en vigueur en 2015 à Paris et début 2017 à Lille, cet encadrement a vocation à éviter les abus et “à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires”. En deux mots : limiter la flambée des prix. Des instituts ont été chargés d’établir cet encadrement et de surveiller l’évolution des loyers. A Paris, c’est l’OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne) qui s’en charge.

En quoi consiste cet encadrement des loyers ?

A partir de diverses informations sur le bien, l’OLAP a établi un niveau de marché. Ce niveau correspond au loyer moyen au mètre carré que l’on peut espérer dans une certaine zone. Le gouvernement indique à partir de ces données un loyer de référence ainsi qu’un loyer maximum.

Quelles sont les informations nécessaires pour connaître l’ encadrement des loyers ?

• L’année de construction de l’immeuble
• La superficie et le nombre de pièces du bien
• L’adresse exacte du bien
• Le type de location (meublée ou non meublée)

Selon l’OLAP, les autres caractéristiques du logement (ascenseur, étage...) ont une influence beaucoup plus faible sur le niveau des loyers (et beaucoup moins que sur les prix). L’ encadrement des loyers n’a donc pas vocation à s’aligner sur les prix à l’achat et à la vente des biens. Ce qui explique certaines disparités dans la rentabilité locative à Paris.  

De façon assez surprenante, l’année de construction est une variable importante de cet encadrement des loyers. Il s’agit en effet d’un indicateur synthétique, certes imparfait, du confort et de la qualité du logement. L’année de construction est utilisée pour 2 raisons. Premièrement, il s’agit d’une donnée très accessible pour l’OLAP (bien plus que la présence ou non d’un ascenseur, l’étage du bien, etc). Deuxièmement, ne pas la retenir aurait conduit à une plus grande dispersion des loyers ainsi qu’à de potentielles anomalies.

Exemple :

Les appartements construits après 1990 (époque la plus cher) sont généralement de meilleur qualité et bénéficient d’un marché plus élevé. En admettant que l’année de construction ne soit pas prise en compte, les biens récents bénéficieraient du même encadrement que des biens datant des années 1946-1970 (époque la moins cher en générale). Les biens anciens pourraient bénéficier d’un loyer élevé (qu’ils ne valent pas) alors que les biens récents seraient plafonné vis à vis de leur loyer réel.

Quel est l’objectif de l’encadrement ? Et concrètement que se passe-t-il ?

L’objectif de la loi Alur est d’apporter une certaine cohésion dans le marché de la location et de favoriser l’accès au logement. L’objectif principal reste d’éliminer les excès. Aujourd’hui pourtant, le bilan est mitigé. Si l’encadrement est parvenu à limiter les loyers exorbitants, il n’a pas fait baisser le marché et les prix restent élevés à Paris notamment. De plus, des loyers supérieur à l’encadrement existent encore. En réalité, beaucoup des ces loyers sont issus de baux antérieurs à la loi Alur. Le loyer sera alors revu au changement de locataire.

Afin de lutter contre les loyers trop élevés, la CLCV, association de défense des consommateurs, a mis en place le dispositif www.monloyertropcher.fr. Le but est d’étendre l’encadrement à d’autres zones tendues comme Toulouse, Lyon ou Marseille. Ce dispositif permet aux locataires d’écrire à leur maire pour réclamer un encadrement des loyers.

Comme l’encadrement est établi par zones, certains micro-quartier se trouvent brimés dans leur développement. C’est le cas par exemple des appartements au pied des Buttes Chaumont qui sont contraints par l’encadrement bas du 19e arrondissement mais qui bénéficient d’un vrai atout. L’encadrement a eu pour effet pervers de limiter le dynamisme du marché locatif dans certains de ces micro quartiers.

Peut-on dépasser l’encadrement des loyers ?

Il reste possible de dépasser l’encadrement dans certains cas précis, comme la présence d’un équipement particulièrement luxueux, une localisation exceptionnelle ou une surface utile importante non prise en compte (par exemple des pièces mansardées ou une grande terrasse). Un surloyer peut être appliqué si le loyer se trouve déjà au plafond de l’encadrement. Il s’agit d’une mesure exceptionnelle et non d’un moyen de déroger à l’encadrement. Le surloyer doit être justifié dans le bail de façon précise. En effet, les locataires ont la possibilité de saisir une commission de conciliation ou le tribunal de proximité si leur loyer ne respecte pas l’encadrement.

De manière générale, le marché est aligné avec l’encadrement et un appartement qui serait mis à la location plus cher trouverait difficilement preneur.

Peut-on revaloriser son loyer comme on le souhaite ?

Les loyers ne peuvent plus être librement revalorisés entre des changements de locataire. L’évolution des loyers doit suivre l’IRL (indice de référence des loyers) calculé par l’Insee. Seule dérogation à cette règle : un loyer manifestement sous-évalué.

Exemple :

Vous louiez à des amis à un prix faible, qui quittent votre logement. Lors du renouvellement du bail, vous êtes tenus par l’encadrement de revaloriser votre loyer de seulement +0,51% (IRL au premier semestre 2017). Vous pouvez tout de même revaloriser votre loyer si vous parvenez à justifier que celui-ci est sous-évalué.

Cependant, le cas d’un loyer manifestement sous-évalué est très encadré. En zone tendue, comme à Paris, la hausse du nouveau loyer est limitée à la moitié de la différence entre le marché et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Un loyer peut également être revalorisé en cas de travaux significatifs. Si le montant des travaux atteint le loyer annuel du bien, le loyer pourra être revalorisé au maximum de 15% du prix des travaux.

En cas de relocation, le niveau précédant du loyer doit être signalé sur le contrat de bail. Et, le cas échéant, les raisons de sa revalorisation doivent être inscrites dans le bail.

Conclusion :

L’encadrement des loyers a été mis en place récemment, afin de lutter contre la crise du logement. Le bilan d’une telle mesure est pour l’instant mitigé. Cependant, il reste dans l’intérêt du propriétaire de respecter cet encadrement. En effet, un loyer trop élevé complique la recherche de locataires. L’encadrement peut être rapidement calculé en ligne, par le propriétaire comme le locataire, sur le site du ministère.

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